VvE en gemeenschappelijke ruimtes: wat mag een eigenaar?

Een appartementseigenaar die zonder toestemming zaken plaatst in gemeenschappelijke ruimtes, kan door de VvE worden gedwongen die te verwijderen. Dat bleek opnieuw uit een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 24 juni 2026, waarbij een VvE haar vordering grotendeels won. De zaak draaide om een pool house en aanpassingen aan de splitsingsakte die de eigenaar eigenhandig probeerde door te voeren.

Lees de volledige uitspraak op Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

Onrechtmatig gebruik van gemeenschappelijke ruimtes door een appartementseigenaar houdt in dat de eigenaar zonder toestemming van de VvE zaken plaatst of aanbrengt in ruimtes die aan alle eigenaren gezamenlijk toebehoren, wat de VvE het recht geeft om verwijdering te vorderen.

In deze zaak had een appartementseigenaar in Amsterdam zaken aangebracht in en aan gemeenschappelijke ruimtes, onder meer in verband met een pool house. Daarnaast probeerde de eigenaar de splitsingsakte aan te passen, vermoedelijk om zijn gebruik van die ruimtes achteraf te legaliseren. De VvE was het hier niet mee eens en stapte naar de rechter.

De rechter wees de vordering van de VvE grotendeels toe. De appartementseigenaar moest de zaken verwijderen en kreeg daarvoor een dwangsom opgelegd. Alleen voor de onderdelen waarvoor de eigenaar wél toestemming had gekregen, werd de vordering afgewezen. Dat is een logische lijn: toestemming van de VvE is bepalend voor wat mag en wat niet.

De splitsingsakte vormt de juridische grondslag van elk appartementencomplex. Daarin staat precies wat privé is en wat gemeenschappelijk. Wil je iets veranderen aan die verdeling, dan heb je een besluit van de vergadering van eigenaars nodig, doorgaans met een gekwalificeerde meerderheid. Dat zomaar proberen te omzeilen via een aanpassing van de akte werkt dus niet.

Wat betekent dit voor jou?

Ben jij appartementseigenaar en heb je verbouwingen of aanpassingen gedaan aan gemeenschappelijke ruimtes, dan is dit vonnis een duidelijk signaal. Zonder voorafgaande toestemming van de VvE loop je het risico dat je alles op eigen kosten moet terugdraaien, inclusief een dwangsom als je niet snel genoeg handelt.

Zit jij in het bestuur van een VvE en heb je te maken met een eigenaar die zijn eigen gang gaat? Dan laat deze uitspraak zien dat je als VvE juridisch sterk staat als je de spelregels in de splitsingsakte en het modelreglement goed hebt gevolgd. Een kort geding is in zo’n situatie een effectief middel om snel resultaat te boeken.

Voor VvE-leden in het algemeen is het goed om te weten dat de vergadering van eigenaars het hoogste orgaan is. Besluiten over gemeenschappelijke ruimtes horen daar genomen te worden, niet eenzijdig door één eigenaar. Wordt jouw complex geconfronteerd met een eigenaar die dat negeert, dan heb je als VvE de instrumenten om op te treden.

Een pool house klinkt luxe, maar als de bijbehorende constructie raakt aan gemeenschappelijke muren, daken of terrein, dan is de kans groot dat je als eigenaar echt toestemming nodig hebt. Dit geldt ook voor zonnepanelen op een gemeenschappelijk dak, airco-units aan een gemeenschappelijke gevel of bergingen die worden uitgebreid naar gedeelde ruimtes.

Wat kun je doen?

Wil je als appartementseigenaar iets aanpassen aan of in de buurt van gemeenschappelijke ruimtes? Begin dan met het lezen van de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Daarin staat precies welke toestemming je nodig hebt en via welk besluitvormingsproces je dat moet aanvragen.

Dien je verzoek vervolgens formeel in bij het bestuur van de VvE, zodat het op de agenda van de vergadering van eigenaars kan worden gezet. Zorg voor schriftelijke bevestiging van de toestemming voordat je ook maar één schroef draait. Mondeling akkoord is in VvE-zaken zelden voldoende bewijs.

Ben je bestuurder van een VvE en wil je handhavend optreden tegen een eigenaar die zonder toestemming handelt? Stuur dan eerst een schriftelijke sommatie met een redelijke termijn voor verwijdering. Reageert de eigenaar niet of onvoldoende, dan kun je via een kort geding snel en effectief optreden, zoals ook in deze Amsterdamse zaak is gebeurd.

Meer informatie over juridische vraagstukken rondom wonen vind je op recht-zeker.nl/wonen. Wij kunnen je helpen bij het beoordelen van de splitsingsakte, het opstellen van een sommatie of de voorbereiding van een VvE-vergadering.

Veelgestelde vragen

Mag een appartementseigenaar zomaar iets bouwen in gemeenschappelijke ruimtes?

Nee, een appartementseigenaar mag zonder toestemming van de VvE niets plaatsen, bouwen of aanbrengen in gemeenschappelijke ruimtes. De vergadering van eigenaars moet daarvoor een besluit nemen, meestal met een bepaalde meerderheid die in de splitsingsakte of het modelreglement is vastgelegd. Handelt een eigenaar toch zonder toestemming, dan kan de VvE verwijdering vorderen via de rechter.

Wat kan een VvE doen als een eigenaar zonder toestemming de splitsingsakte wil aanpassen?

Een VvE kan dit juridisch aanvechten, omdat wijziging van de splitsingsakte een notariële akte vereist en een besluit van de vergadering van eigenaars met een gekwalificeerde meerderheid. Eenzijdige aanpassing door één eigenaar heeft geen rechtsgevolg. De VvE kan via een kort geding of bodemprocedure afdwingen dat aangebrachte wijzigingen worden teruggedraaid.

Wat is een dwangsom bij een VvE-geschil en wanneer wordt die opgelegd?

Een dwangsom is een bedrag dat een partij per dag of per overtreding moet betalen als zij een rechterlijk bevel niet nakomt. In VvE-zaken legt de rechter een dwangsom op om te waarborgen dat een appartementseigenaar daadwerkelijk meewerkt aan het verwijderen van onrechtmatig geplaatste zaken. De dwangsom loopt door totdat aan het vonnis is voldaan, wat de prikkel geeft om snel te handelen.

Heb je vragen over gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, de splitsingsakte of een geschil binnen de VvE? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een huurder die drugs en wapens in zijn woning bewaart, riskeert ontruiming — en die ontruiming kan via een kort geding razendsnel worden afgedwongen. De Rechtbank Rotterdam wees op 22 juni 2026 een vordering tot ontruiming toe in precies zo’n situatie. Voor huurders én verhuurders is deze uitspraak een duidelijk signaal over wat er op het spel staat.

De uitspraak is te vinden op Rechtspraak (ECLI:NL:RBROT:2026:7656).

Wat houdt dit in?

Ontruiming wegens drugs en wapens houdt in dat een rechter een huurder verplicht de woning direct te verlaten omdat het gebruik of de opslag van verboden middelen en wapens in de huurwoning een ernstige tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert.

In deze zaak had de verhuurder in kort geding gevraagd om de huurder onmiddellijk uit de woning te zetten. De rechter stemde daarmee in. De aanwezigheid van drugs en wapens in een huurwoning geldt als een zodanig ernstige schending van de huurovereenkomst dat een verhuurder niet hoeft te wachten op een bodemprocedure.

Een kort geding is een spoedprocedure waarbij de rechter op basis van de beschikbare feiten een voorlopige voorziening treft. In dit geval betekende dat: vertrek uit de woning, en snel. De mondelinge uitspraak maakt duidelijk dat de rechter geen aanleiding zag voor uitstel of nuancering.

Dat drugs en wapens in een huurwoning leiden tot ontruiming, is juridisch niet nieuw. Maar elke uitspraak bevestigt opnieuw dat rechters hier weinig ruimte laten voor een tweede kans. De combinatie van beide — drugs én wapens — maakt de zaak extra zwaarwegend.

Wat betekent dit voor jou?

Als huurder is de boodschap helder: het bewaren of gebruiken van drugs of wapens in je huurwoning is geen privékwestie die tussen jou en de wet blijft. Het raakt direct je huurovereenkomst. Je verhuurder heeft het recht — en in veel gevallen de plicht — om daar tegen op te treden.

Veel huurders denken dat een verhuurder eerst een lange juridische procedure moet doorlopen voordat er iets kan gebeuren. Deze uitspraak laat zien dat dat niet altijd zo is. Via een kort geding kan ontruiming binnen weken worden afgedwongen, zonder dat er een volledig vonnis in een bodemprocedure nodig is.

Heb je als huurder een ontruimingsdagvaarding ontvangen? Dan is snel handelen essentieel. Je hebt in een kort geding nauwelijks tijd om verweer voor te bereiden als je er niet direct bij betrokken wordt. Wacht niet af.

Als verhuurder geeft deze uitspraak steun. Signaleer je drugs of wapens in een huurwoning, dan hoef je niet te berusten in de situatie uit angst voor een jarenlange procedure. Een kort geding ontruiming wegens drugs en wapens is in Rotterdam en daarbuiten een reëel en effectief instrument.

Voor woningcorporaties en particuliere verhuurders is het ook belangrijk te weten dat zij bij twijfel over het bewijs goed moeten documenteren. Een kort geding wordt gewonnen of verloren op de feiten die je op tafel legt. Politierapporten, proces-verbalen en eigen waarnemingen spelen daarin een cruciale rol.

Wat kun je doen?

Ben je huurder en heb je een dagvaarding ontvangen voor een kort geding over ontruiming? Schakel dan zo snel mogelijk juridische hulp in. De termijnen zijn kort en het verweer dat je voert, bepaalt mede of de rechter ruimte ziet voor een ander oordeel.

Ben je verhuurder en vermoed je dat er drugs of wapens in een van je woningen aanwezig zijn? Zorg eerst voor harde feiten. Doe aangifte bij de politie als dat nog niet is gebeurd, leg alles schriftelijk vast en raadpleeg een jurist over de vervolgstappen. Een ontruimingsprocedure zonder gedegen dossier is risicovol.

In beide gevallen is juridisch advies geen luxe maar een noodzaak. De uitkomst van een kort geding hangt af van hoe de zaak wordt gepresenteerd en onderbouwd. Ga daar niet blind in.

Op recht-zeker.nl/wonen/ vind je meer informatie over huurrecht, ontruimingsprocedures en wat je rechten en plichten zijn als huurder of verhuurder.

Veelgestelde vragen

Kan een verhuurder je direct uit je huurwoning zetten wegens drugs?

Een verhuurder kan niet eigenhandig een huurder uit de woning zetten, maar kan via een kort geding een rechter vragen om een ontruimingsvonnis. Als de rechter dat toewijst — zoals in de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 22 juni 2026 — moet de huurder de woning verlaten, soms al binnen een paar dagen na de uitspraak. Een deurwaarder voert de ontruiming dan uit.

Hoe snel kan een kort geding ontruiming plaatsvinden?

Een kort geding ontruiming wegens drugs en wapens kan binnen enkele weken worden afgerond. De verhuurder dient een dagvaarding in, de zitting volgt snel daarna en de rechter kan op dezelfde dag mondeling uitspraak doen. Als de vordering wordt toegewezen, kan de ontruiming doorgaans binnen enkele dagen tot weken worden uitgevoerd via een deurwaarder.

Wat als je als huurder het niet eens bent met de ontruiming?

Als huurder kun je verweer voeren tijdens de kort gedingzitting. Je kunt de feiten betwisten, aantonen dat de situatie anders is dan de verhuurder stelt, of verzachtende omstandigheden aanvoeren. Wordt de ontruiming toch uitgesproken, dan kun je in hoger beroep gaan, maar dat schort de tenuitvoerlegging doorgaans niet automatisch op. Juridisch advies is in beide gevallen essentieel.

Heb je vragen over ontruiming, huurrecht of een kort geding procedure? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Koop je een woning en blijkt achteraf dat er verbouwingen zijn gedaan die niet voldoen aan de bouwvergunning of de destijds geldende veiligheidseisen? Dan kan er sprake zijn van non-conformiteit — en dat is precies waar Rechtbank Oost-Brabant zich op 10 juni 2026 over boog. De rechtbank heeft in deze zaak besloten een deskundige in te schakelen om te beoordelen of de woning daadwerkelijk onveilig is. Een uitspraak die relevant is voor iedereen die een woning heeft gekocht met verborgen gebreken.

Bekijk de volledige uitspraak op Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

Non-conformiteit van een woning houdt in dat een gekochte woning niet de eigenschappen heeft die een koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In dit geval stelden de eisers dat de verbouwingen aan de woning niet waren uitgevoerd conform de afgegeven bouwvergunning en de regels die op dat moment golden. Het gevolg: een onveilige woning.

De verkopende partij betwistte dit volledig. Er was dus een inhoudelijk geschil over de feiten — zijn de verbouwingen nu wel of niet in strijd met de vergunning uitgevoerd, en is de woning daadwerkelijk onveilig?

De rechtbank heeft in deze fase nog geen eindoordeel geveld. In plaats daarvan heeft de rechter besloten dat er een onafhankelijke deskundige moet worden ingeschakeld. Die deskundige gaat onderzoeken of de verbouwing inderdaad afwijkt van de bouwvergunning en of dit veiligheidsrisico’s oplevert. Dit is een gebruikelijke tussenstap bij technisch complexe bouwgeschillen.

Wat betekent dit voor jou?

Als woningkoper ben je gebonden aan wat er in de koopovereenkomst staat, maar je mag ook verwachten dat de woning voldoet aan de geldende bouw- en veiligheidsregels. Als dat niet zo is, heb je mogelijk recht op schadevergoeding, prijsvermindering of in uitzonderlijke gevallen zelfs ontbinding van de koopovereenkomst.

Belangrijk is wel dat je dit niet zomaar kunt claimen op basis van een vermoeden. Je moet kunnen aantonen dat er sprake is van een gebrek, dat dit gebrek niet kenbaar was bij de aankoop en dat de woning daardoor niet voldoet aan wat je redelijkerwijs mocht verwachten. In de praktijk betekent dit dat je bijna altijd een bouwkundige of technische expert nodig hebt om je claim te onderbouwen.

Als verkoper of aannemer is dit een signaal om serieus te nemen. Verbouwingen die zonder of in afwijking van een bouwvergunning zijn uitgevoerd, kunnen jaren later nog tot aansprakelijkheid leiden. Transparantie bij verkoop is dus niet alleen eerlijk, maar ook juridisch verstandig.

Als VvE-lid of appartementseigenaar geldt hetzelfde principe. Als gemeenschappelijke gedeelten zijn verbouwd zonder de vereiste vergunningen, kan dat voor de hele VvE een probleem worden. Zorg dat je weet wat er in het verleden aan het gebouw is gedaan.

Wat kun je doen?

Als je vermoedt dat jouw woning non-conform is of dat er verbouwingen zijn gedaan die niet stroken met de bouwvergunning, zijn dit je eerste stappen.

Laat een bouwkundige keuring uitvoeren door een onafhankelijke expert. Die keuring legt eventuele gebreken vast en geeft je een feitelijke basis om een juridische procedure te starten of een buitengerechtelijk traject op te zetten. Zonder technisch bewijs sta je zwak.

Verzamel daarna alle relevante documentatie: de koopovereenkomst, de bouwvergunning, eerder uitgevoerde keuringen, correspondentie met de verkoper en eventuele garantiebewijzen. Hoe meer je hebt, hoe sterker je positie.

Schakel daarna juridische hulp in. Non-conformiteitszaken zijn inhoudelijk complex en de bewijslast ligt grotendeels bij jou als koper. Een juridisch adviseur kan beoordelen of je een kansrijke claim hebt, welke route het meest verstandig is en hoe je de schade kunt berekenen en onderbouwen.

Bekijk hier wat Recht Zeker Advies voor je kan doen bij woninggeschillen: recht-zeker.nl/wonen/.

Veelgestelde vragen

Wat is non-conformiteit bij de koop van een woning?

Non-conformiteit bij de koop van een woning betekent dat de woning niet voldoet aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Dit kan gaan om verborgen gebreken, maar ook om verbouwingen die zijn uitgevoerd zonder geldige bouwvergunning of in strijd met de destijds geldende bouwregelgeving. De koper kan de verkoper in dat geval aansprakelijk stellen voor de schade.

Kan ik de verkoper aansprakelijk stellen als de woning niet conform de bouwvergunning is verbouwd?

Ja, dat is mogelijk als je kunt aantonen dat de woning op het moment van levering niet voldeed aan wat je redelijkerwijs mocht verwachten, en dat dit gebrek niet kenbaar was bij de aankoop. Verbouwingen die afwijken van de bouwvergunning of de geldende bouwregelgeving kunnen leiden tot non-conformiteit, zeker als dit veiligheidsrisico’s oplevert. Je hebt in de meeste gevallen een bouwkundig rapport nodig om dit te onderbouwen.

Wat doet een deskundige in een non-conformiteitszaak over een woning?

Een door de rechtbank benoemde deskundige onderzoekt onafhankelijk of de woning daadwerkelijk gebreken vertoont die afwijken van de bouwvergunning of de geldende regels. De deskundige brengt rapport uit aan de rechtbank, die dit meeneemt in haar uiteindelijke oordeel. Dit soort deskundigenonderzoek wordt door rechters ingeschakeld als de feiten technisch complex zijn en niet zonder specialistische kennis beoordeeld kunnen worden.

Heb je vragen over non-conformiteit van een woning of een conflict met de verkoper over verborgen gebreken? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een bouwvergunning van de gemeente hebben, maar toch geen muur mogen doorbreken. Dat klinkt tegenstrijdig, maar de Rechtbank Midden-Nederland bevestigde op 26 juni 2026 dat een VvE-besluit zwaarder kan wegen dan een gemeentelijke vergunning. Voor appartementseigenaren die verbouwplannen hebben, is dit een belangrijk signaal.

Wat houdt dit in?

VvE-toestemming voor het doorbreken van een dragende muur houdt in dat de Vereniging van Eigenaren het recht heeft om structurele aanpassingen aan het gebouw te weigeren, ook als de gemeente daar wel een vergunning voor heeft verleend.

In deze zaak wilden appartementseigenaren een dragende muur in hun woning doorbreken om extra ruimte te creëren. De gemeente had hiervoor een bouwvergunning verstrekt. De VvE weigerde echter toestemming te geven, en de eigenaren stapten naar de rechter om dat besluit aan te vechten.

De rechtbank stelde de VvE in het gelijk. Het besluit om geen toestemming te verlenen is redelijk, oordeelt de rechter. De VvE heeft een eigen verantwoordelijkheid voor de constructieve veiligheid en de gemeenschappelijke belangen van het gebouw. Een gemeentelijke bouwvergunning regelt alleen de publiekrechtelijke kant van een verbouwing en vervangt niet de privaatrechtelijke toestemming van de VvE.

Dit onderscheid is cruciaal. Twee verschillende systemen beoordelen twee verschillende dingen. De gemeente kijkt naar veiligheid en ruimtelijke ordening vanuit het publiek belang. De VvE kijkt naar het gemeenschappelijk eigendom en de belangen van alle leden samen. Beide toestemmingen zijn nodig, en de een vervangt de ander niet.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je eigenaar van een appartement en wil je verbouwen? Dan moet je altijd twee sporen bewandelen: de gemeente én de VvE. Zelfs als de gemeente groen licht geeft, kun je zonder VvE-toestemming niet zomaar aan de slag met structurele aanpassingen.

Dragende muren vallen bijna altijd onder de gemeenschappelijke delen of raken de constructie van het gehele gebouw. Dat maakt het een zaak voor alle eigenaren samen, niet alleen voor jou als individuele appartementseigenaar. De VvE heeft daarin een zelfstandige bevoegdheid om nee te zeggen.

Ben je lid van een VvE-bestuur? Dan geeft deze uitspraak bevestiging dat je weigering standhoudt, ook als een eigenaar een vergunning heeft weten te bemachtigen. Je hoeft dus niet voor de rechter te zwichten puur omdat de gemeente akkoord ging. Wel moet je de weigering goed onderbouwen: de rechter toetst of het besluit redelijk is.

Overweeg je een appartement te kopen en heb je verbouwplannen? Vraag vóór de koop naar de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de VvE. Daarin staat welke bevoegdheden de VvE heeft en welke toestemming je nodig hebt voor aanpassingen. Doe je dit niet, dan kom je later bedrogen uit.

Wat kun je doen?

Wil je als appartementseigenaar een dragende muur doorbreken of een andere structurele verbouwing uitvoeren? Zet dan de volgende stappen voordat je ook maar één klopper aanraakt.

Controleer eerst de splitsingsakte en de akte van splitsing. Daarin staat wat als gemeenschappelijk eigendom geldt en welke toestemmingsvereisten er gelden. Dragende muren vallen er bijna altijd onder. Dien daarna een formeel verzoek in bij de VvE met een duidelijke technische onderbouwing: constructieberekeningen, bouwkundige rapporten en het oordeel van een constructeur. Een goed onderbouwd verzoek vergroot de kans op goedkeuring aanzienlijk.

Krijg je toch een weigering? Dan kun je de rechter vragen het VvE-besluit te vernietigen. Maar let op: de rechtbank toetst alleen of het besluit redelijk is. Een onderbouwde weigering door de VvE legt de lat voor jou als verzoeker hoog.

Ben je VvE-bestuurder en wil je weten hoe je een weigeringsbesluit juridisch waterdicht maakt? Of ben je eigenaar en denk je dat de VvE jou onterecht tegenwerkt? Bekijk dan de informatie op recht-zeker.nl/wonen/ of neem direct contact op.

Veelgestelde vragen

Heb ik naast een bouwvergunning ook toestemming van de VvE nodig?

Ja. Een bouwvergunning van de gemeente regelt de publiekrechtelijke toestemming voor een verbouwing, maar vervangt niet de privaatrechtelijke toestemming van de VvE. Voor structurele aanpassingen zoals het doorbreken van een dragende muur heb je beide toestemmingen nodig. Zonder VvE-toestemming mag je de verbouwing niet uitvoeren, ook al heeft de gemeente groen licht gegeven.

Kan de VvE weigeren als ik een vergunning heb voor het doorbreken van een dragende muur?

Ja, de VvE kan weigeren ondanks een verleende bouwvergunning. Rechtbank Midden-Nederland bevestigde in juni 2026 (ECLI:NL:RBMNE:2026:4008) dat een VvE-besluit om geen toestemming te verlenen voor het doorbreken van een dragende muur redelijk is, ook als de gemeente daarvoor een vergunning heeft afgegeven. De VvE beoordeelt de aanvraag vanuit het belang van het hele gebouw en alle eigenaren.

Wat kan ik doen als de VvE mijn verbouwing weigert?

Je kunt de kantonrechter vragen het VvE-besluit te vernietigen. De rechter toetst of het besluit in de gegeven omstandigheden redelijk is. Een goed onderbouwde weigering door de VvE houdt in de meeste gevallen stand. Het loont daarom om vóór de procedure te bekijken of je verzoek aan de VvE sterker onderbouwd kan worden met constructieve rapporten of alternatieve bouwoplossingen.

Heb je vragen over VvE-toestemming voor verbouwingen of een conflict met je VvE? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

“`html

Een verhuurder die een boetebeding opneemt in een huurovereenkomst, kan die boete niet zomaar innen bij de kantonrechter. De Rechtbank Amsterdam wees op 25 juni 2026 de gevorderde boete af wegens een oneerlijk boetebeding in een huurovereenkomst, maar wees de huurachterstand en ontbinding met ontruiming wél toe. Een belangwekkende uitspraak voor zowel verhuurders als huurders. De bron is te raadplegen via Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

Een oneerlijk boetebeding in een huurovereenkomst houdt in dat een contractuele boeteclausule door zijn hoogte, onduidelijkheid of onevenredige werking in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG), waardoor de rechter die bepaling buiten toepassing moet laten.

In deze zaak ging het om een verhuurder die via de kantonrechter niet alleen huurachterstand opeiste, maar ook een contractuele boete. De rechter heeft die boete zelfstandig getoetst, zonder dat de huurder daar uitdrukkelijk een beroep op had gedaan. Dat heet ambtshalve toetsing: de rechter kijkt uit eigen beweging of een beding oneerlijk is tegenover een consument.

Het boetebeding voldeed niet aan de eisen van consumentenbescherming. De rechter oordeelde dat het beding een aanzienlijk onevenwicht creëert ten nadele van de huurder als consument, en heeft het beding daarom vernietigd. De boete werd niet toegewezen.

De huurachterstand zelf was geen punt van discussie. Die werd volledig toegewezen, samen met de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De verhuurder had zijn eis tijdens de procedure uitgebreid met deze punten, de zogeheten vermeerderde eis, en de rechter vond die toewijsbaar.

Wat betekent dit voor jou?

Als huurder is dit goed nieuws. Je hoeft niet zelf juridisch onderlegd te zijn om beschermd te worden tegen een oneerlijk boetebeding. De rechter doet dat voor jou. Heb je een procedure aan je broek waarbij je verhuurder ook een boete vordert, dan is het verstandig om dat beding goed te laten bekijken voordat je akkoord gaat met een schikking.

Als verhuurder is dit een duidelijk signaal dat je boetebedingen niet zomaar kunt opnemen in een standaardhuurcontract. Een rechter toetst dit ambtshalve, dus ook als je huurder er zelf niets over zegt. Gebruik je een modelcontract van een derde partij, dan weet je niet zeker of de boeteclausule daarin de consumentenrechttoets doorstaat.

Verhuurders die een procedure starten om huurachterstand, ontbinding en ontruiming te vorderen, kunnen die vorderingen wel gewoon indienen. Maar de boete bovenop de huurachterstand is dus een risico als het beding niet goed is geformuleerd. Je misloopt dan een deel van je vordering terwijl je al in een procedure zit.

Voor woningkopers of mensen die een huurwoning overnemen is het ook relevant om te weten dat huurovereenkomsten standaardclausules kunnen bevatten die juridisch niet houdbaar zijn. Zeker bij commerciële verhuurders of bemiddelaars die eigen contracten gebruiken, is kritisch meelezen de moeite waard.

Wat kun je doen?

Ben je huurder en heb je een aanmaning of dagvaarding ontvangen waarbij ook een boete wordt gevorderd, laat dat beding dan controleren door een juridisch adviseur. Een ambtshalve toets door de rechter is pas garantie als je al in een procedure zit. Vóór die tijd ben je zelf verantwoordelijk voor je verweer.

Ben je verhuurder en gebruik je een huurcontract met een boeteclausule, laat dat contract dan screenen. Zeker als je met particuliere huurders werkt, vallen zij onder consumentenbescherming. Een boetebeding moet proportioneel zijn, duidelijk omschreven en in begrijpelijke taal zijn opgesteld. Vage of automatisch hoge boetes overleven de rechterlijke toets niet.

Overweeg je een procedure te starten of ben je juist gedagvaard, dan is het slim om te weten welke vorderingen wel en niet haalbaar zijn voordat je tijd en geld in een procedure steekt. Meer informatie over huurrecht en woninggeschillen vind je op recht-zeker.nl/wonen/.

Veelgestelde vragen

Mag een verhuurder een boete opnemen in een huurcontract?

Ja, dat mag, maar een boetebeding in een huurovereenkomst met een consument moet voldoen aan de eisen van het Europese consumentenrecht. Als de boete onevenredig hoog is, te vaag omschreven is of een aanzienlijk onevenwicht creëert ten nadele van de huurder, kan de rechter het beding ambtshalve vernietigen. De verhuurder krijgt die boete dan niet toegewezen, ook niet als de huurder er zelf geen beroep op heeft gedaan.

Wat is ambtshalve toetsing van een oneerlijk beding?

Ambtshalve toetsing houdt in dat de rechter uit eigen beweging beoordeelt of een contractbeding oneerlijk is tegenover een consument, zonder dat die consument daar expliciet om vraagt. Dit is verplicht op grond van Europese consumentenbeschermingsregels. Bij huurovereenkomsten betekent dit dat een kantonrechter een boetebeding kan vernietigen als het niet door de beugel kan, ook als de huurder zelf geen verweer voert.

Kan een verhuurder tegelijk huurachterstand, ontbinding én ontruiming vorderen?

Ja. Een verhuurder kan in één procedure de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen. Dit mag ook via een vermeerderde eis als de verhuurder die vorderingen tussentijds uitbreidt. De Rechtbank Amsterdam wees deze vorderingen in de uitspraak van 25 juni 2026 toe, ook nadat de boetevordering was afgewezen.

Heb je vragen over een boetebeding in jouw huurcontract of loop je aan tegen een huurgeschil? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

“`

Het Gerechtshof Amsterdam heeft in mei 2026 een belangrijke uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van woningen die nog in aanbouw zijn. De zaak draaide om de vraag hoeveel procent van een woning klaar moet zijn om meegenomen te worden in de WOZ-waardering op de toestandsdatum.

Deze uitspraak is relevant voor eigenaren van nieuwbouwwoningen en ontwikkelaars, omdat het direct invloed heeft op de hoogte van de WOZ-waarde en daarmee op de gemeentelijke belastingen die je betaalt.

Wat houdt dit in?

WOZ-waardering van woningen in aanbouw houdt in dat gemeenten de waarde moeten bepalen op basis van de staat waarin de woning zich op 1 januari bevindt, rekening houdend met het percentage van gereedheid. Het gerechtshof moest in deze zaak beoordelen hoe dit percentage precies berekend moet worden.

De kern van het geschil lag bij de vraag of de gemeente de bouwkosten correct had berekend bij het bepalen van de WOZ-waarde. Bij woningen in aanbouw kijkt de gemeente namelijk naar hoeveel procent van de totale bouwkosten al is gemaakt op de waardepeildatum van 1 januari.

Het hof oordeelde dat de gemeente moet aantonen dat zij de juiste bouwkosten heeft gehanteerd. Als een eigenaar van een nieuwbouwwoning bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde, dan moet de gemeente kunnen onderbouwen waarop zij haar berekening heeft gebaseerd.

Belangrijk is dat het niet alleen gaat om de zichtbare voortgang van de bouw. Ook de voorbereidende werkzaamheden en de kosten van bijvoorbeeld de fundering tellen mee, ook al zijn die niet zichtbaar op de toestandsdatum. Het gaat dus om de totale investering die al gedaan is, niet alleen wat je van buitenaf kunt zien.

Het hof benadrukte verder dat gemeenten transparant moeten zijn over hun berekeningsmethode. Ze kunnen niet volstaan met een grove schatting, maar moeten kunnen uitleggen hoe ze tot hun percentage zijn gekomen. Dit biedt eigenaren meer mogelijkheden om de waardering te controleren en eventueel aan te vechten.

Wat betekent dit voor jou?

Als je eigenaar bent van een nieuwbouwwoning die op 1 januari nog niet helemaal klaar was, kun je deze uitspraak gebruiken om je WOZ-waarde te controleren. De gemeente moet kunnen aantonen dat zij de juiste bouwkosten en het juiste percentage van gereedheid heeft gebruikt.

Voor ontwikkelaars en aannemers betekent dit dat ze beter moeten bijhouden welke kosten wanneer gemaakt worden. Deze documentatie kan later belangrijk zijn als eigenaren bezwaar maken tegen hun WOZ-waarde.

Woningkopers die een nieuwbouwwoning kopen, kunnen vanaf 2026 kritischer kijken naar de eerste WOZ-beschikking die ze ontvangen. Als de woning tijdens de bouw werd gekocht, kun je controleren of de gemeente de gereedheidspercentage correct heeft ingeschat.

VvE’s van nieuwbouwcomplexen kunnen ook profijt hebben van deze uitspraak. Als meerdere woningen in hetzelfde complex een te hoge WOZ-waarde hebben gekregen, kan het de moeite waard zijn om gezamenlijk bezwaar te maken.

Het is wel belangrijk om te weten dat je maar een beperkte tijd hebt om bezwaar te maken tegen je WOZ-waarde. Meestal moet dit binnen zes weken na ontvangst van de beschikking gebeuren.

Wat kun je doen?

Controleer eerst je WOZ-beschikking als je een nieuwbouwwoning hebt. Kijk of de waarde realistisch lijkt voor de staat waarin je woning zich op 1 januari bevond. Let vooral op of alle kosten die al gemaakt waren, correct zijn meegenomen.

Vraag bij twijfel informatie op bij de gemeente over hun berekeningsmethode. Sinds deze uitspraak hebben gemeenten de plicht om transparanter te zijn over hoe ze tot hun waardering komen. Je hebt recht op inzage in de gegevens die gebruikt zijn.

Verzamel documentatie over de bouwvoortgang en gemaakte kosten rond 1 januari. Foto’s, facturen en bouwtekeningen kunnen helpen om aan te tonen wat de werkelijke stand van zaken was op de toestandsdatum.

Overweeg bezwaar te maken als je denkt dat de WOZ-waarde te hoog is. Dit kan leiden tot een lagere aanslag voor de onroerendezaakbelasting en rioolheffing. Ook voor toekomstige jaren kan dit voordeel opleveren.

Voor complexere situaties kun je professionele hulp inschakelen. Vooral bij dure nieuwbouwwoningen kan de potentiële besparing op gemeentelijke belastingen aanzienlijk zijn. Meer informatie over woningrecht en WOZ-geschillen vind je hier.

Veelgestelde vragen

Hoe wordt het gereedheidspercentage van een nieuwbouwwoning berekend?

Het gereedheidspercentage wordt berekend door te kijken naar het percentage van de totale bouwkosten dat op 1 januari al is gemaakt. Dit omvat zowel zichtbare als onzichtbare werkzaamheden zoals funderingswerk. De gemeente moet kunnen aantonen welke bouwkosten zij heeft gehanteerd en hoe zij tot het percentage is gekomen.

Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van mijn nieuwbouwwoning?

Ja, je kunt binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar maken bij de gemeente. Na deze uitspraak hebben gemeenten de plicht om transparanter te zijn over hun berekeningsmethode. Je kunt informatie opvragen over de gehanteerde bouwkosten en het berekende gereedheidspercentage.

Welke kosten tellen mee bij de WOZ-waardering van een woning in aanbouw?

Alle bouwkosten die op 1 januari al zijn gemaakt tellen mee, ook als het resultaat niet zichtbaar is. Dit omvat bijvoorbeeld funderingswerk, leidingwerk in wanden en voorbereidende werkzaamheden. Het gaat niet alleen om wat je van buitenaf kunt zien, maar om de totale investering die al gedaan is.

De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam geeft eigenaren van nieuwbouwwoningen meer mogelijkheden om hun WOZ-waarde te controleren en eventueel aan te vechten. Dit kan resulteren in lagere gemeentelijke belastingen, niet alleen voor dit jaar maar ook voor de toekomst.

Heb je vragen over WOZ-waardering of wil je bezwaar maken tegen je WOZ-beschikking? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

De rechtbank Rotterdam heeft in mei 2026 een belangrijke uitspraak gedaan over overbouw tussen buren. Een eigenaar kreeg gelijk in zijn eis om een deel van de schuur van zijn buren terug te krijgen dat bij hun woning was getrokken. De buren konden zich niet beroepen op de overbouwregeling omdat het ging om een bestanddeel van hun woning.

Wat houdt dit in?

Overbouw houdt in dat een bouwwerk of constructie over de eigendomsgrens van een ander terrein steekt. In deze zaak voor de Rechtspraak ging het om een deel van een schuur dat eigenlijk op het terrein van de buren stond, maar was getrokken bij de woning van de andere eigenaren.

De rechtbank maakte een belangrijk onderscheid tussen losse overbouw en overbouw die een bestanddeel vormt van een woning. Het schuurdeel was zo nauw verbonden met de woning van de buren dat het juridisch gezien een bestanddeel daarvan was geworden. Dit heeft grote gevolgen voor de mogelijkheden om de overbouw te behouden.

Normaal gesproken kunnen eigenaren zich bij overbouw beroepen op artikel 5:54 BW, de zogenoemde overbouwregeling. Deze regeling kan ervoor zorgen dat je de overbouw mag behouden tegen betaling van een vergoeding. Maar deze regeling geldt niet voor bestanddelen van woningen.

De rechtbank oordeelde dat de eigenaar recht had op teruggave van het deel van zijn grond waar de schuur stond. De buren moesten het schuurdeel dus verwijderen van zijn terrein. Hun verweer dat zij zich konden beroepen op de overbouwregeling faalde omdat het schuurdeel een bestanddeel van hun woning was geworden.

Deze uitspraak laat zien dat de rechtspositie bij overbouw sterk afhangt van wat er precies is gebouwd en hoe nauw dit verbonden is met de hoofdconstructie. Een losse schuur heeft andere rechtsgevolgen dan een schuur die deel uitmaakt van een woning.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je eigenaar en ontdek je dat je buur heeft overgebouwd? Dan heb je een sterke rechtspositie als de overbouw een bestanddeel vormt van hun woning. Je kunt eisen dat ze de overbouw verwijderen en je grond teruggeven. Ze kunnen zich dan niet beroepen op de overbouwregeling.

Heb je zelf overgebouwd en is dit onderdeel geworden van je woning? Dan zit je in een lastige positie. Je kunt je niet beroepen op de bescherming van artikel 5:54 BW. Je buur kan eisen dat je de overbouw weghaalt, wat kostbaar kan uitpakken.

Voor woningkopers is deze uitspraak ook relevant. Controleer bij aankoop goed of alle onderdelen van de woning op eigen grond staan. Een technische keuring kan overbouw aan het licht brengen die later tot problemen leidt.

Projectontwikkelaars en aannemers moeten extra voorzichtig zijn met de eigendomsgrenzen. Zorg dat alle onderdelen van een woning binnen de kavel blijven, anders kan de eigenaar later geconfronteerd worden met claims van buren.

VvE’s kunnen ook met dit probleem worden geconfronteerd bij gemeenschappelijke onderdelen die over eigendomsgrenzen steken. De uitspraak benadrukt het belang van correcte kadastrale gegevens en grenzen.

Wat kun je doen?

Laat bij twijfel over eigendomsgrenzen een landmeter de exacte grenzen inmeten. Kadastrale tekeningen kunnen verouderd of onduidelijk zijn. Een professionele inmeting voorkomt conflicten en geeft juridische zekerheid over waar je eigendom begint en eindigt.

Overleg altijd met je buren voordat je bouwt. Zelfs als je denkt binnen je eigen grenzen te blijven, kan een gesprek veel narigheid voorkomen. Leg afspraken schriftelijk vast in een burenovereenkomst die je bij de notaris kunt laten vastleggen.

Ontdek je overbouw, neem dan snel juridisch advies. Er gelden verjaringstermijnen en hoe langer je wacht, hoe gecompliceerder de situatie kan worden. Een vroegijdige interventie kan vaak tot een praktische oplossing leiden zonder rechtszaak.

Overweeg bij nieuwbouw of verbouwing een juridische check van de plannen. Een specialist in woningrecht kan beoordelen of je plannen risico’s met zich meebrengen en hoe je deze kunt vermijden.

Bij bestaande overbouwsituaties kun je soms tot een minnelijke schikking komen. Dit kan goedkoper uitpakken dan een rechtszaak en behoudt de burenrelatie. Laat je hierbij wel altijd bijstaan door een jurist.

Veelgestelde vragen

Wanneer is overbouw een bestanddeel van een woning?

Overbouw vormt een bestanddeel van een woning wanneer het bouwwerk zo nauw verbonden is met de hoofdconstructie dat het er juridisch onderdeel van uitmaakt. Dit kan het geval zijn bij aangebouwde garages, serres of uitbouwen die constructief verbonden zijn met het huis. De mate van verbondenheid bepaalt of het een bestanddeel is.

Kan ik altijd een beroep doen op de overbouwregeling?

Nee, de overbouwregeling van artikel 5:54 BW geldt niet voor alle situaties. Je kunt geen beroep doen op deze regeling als de overbouw een bestanddeel vormt van een woning, zoals deze uitspraak duidelijk maakt. Ook bij kwade trouw of als de overbouw eenvoudig te verwijderen is, kan de regeling niet worden ingeroepen.

Wat zijn de kosten als ik overbouw moet weghalen?

De kosten voor het verwijderen van overbouw variëren sterk per situatie. Bij een simpele constructie gaat het om enkele duizenden euro’s, maar bij bestanddelen van woningen kunnen de kosten oplopen tot tienduizenden euro’s. Daarnaast kom je mogelijk ook op voor schadevergoeding aan de benadeelde buur en eventuele rechtbankkosten.

Heb je vragen over overbouw of eigendomsgrenzen? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

De Rechtbank Noord-Holland heeft geoordeeld over een veelvoorkomende situatie na echtscheiding: wat gebeurt er als ex-partners afspraken maken over de waardestijging van een woning, maar één van hen zich later niet aan die afspraken houdt? In deze zaak wilde een man dat zijn ex-vrouw meewerkte aan het laten taxeren van hun vroegere gezinswoning, zodat zij de waardestijging konden delen zoals afgesproken.

Wat houdt dit in?

Een echtscheidingsclausule over waardestijging van een woning houdt in dat ex-partners afspreken om de toegenomen waarde van onroerend goed na de scheiding alsnog eerlijk te verdelen. In deze zaak hadden de ex-partners in 2015 bij hun echtscheiding bepaald dat de vrouw de gezinswoning zou krijgen. Ze spraken echter af dat als de woning op 1 oktober 2024 meer waard zou zijn dan €240.000, zij de meerwaarde zouden delen.

De clausule was duidelijk: uiterlijk op 1 oktober 2024 zou een door beide partijen aan te wijzen taxateur de waarde van de woning vaststellen. Het bedrag boven de €240.000 zouden zij vervolgens fifty-fifty verdelen. Dit soort afspraken komen vaak voor bij echtscheidingen, vooral wanneer één partner de woning houdt maar beide partners recht willen houden op eventuele waardestijging.

Het probleem ontstond toen de vrouw weigerde mee te werken aan het aanwijzen van een taxateur. De man stapte daarom naar de rechter om haar te dwingen alsnog mee te werken aan de afgesproken taxatie. De rechtbank moest beoordelen of zo\’n clausule bindend is en of je iemand kunt dwingen hieraan mee te werken.

De rechtbank oordeelde dat de afspraak geldig en bindend is. Ex-partners kunnen elkaar inderdaad dwingen om mee te werken aan afspraken die zij bij hun echtscheiding hebben gemaakt over de verdeling van vermogen. Dit geldt ook wanneer die afspraken pas later uitgevoerd moeten worden, zoals bij deze waardestijgingsclausule.

Wat betekent dit voor jou?

Als je gescheiden bent of gaat scheiden en jullie hebben afspraken gemaakt over jullie woning, dan zijn deze afspraken juridisch bindend. Je kunt er niet zomaar onderuit omdat je van gedachten bent veranderd of omdat de waardeontwikkeling anders uitpakt dan verwacht.

Voor mensen die nu een echtscheiding doorlopen is dit belangrijk om te weten: afspraken over toekomstige waardestijging van onroerend goed kun je juridisch afdwingen. Dit geeft zekerheid dat beide partners zich aan de gemaakte afspraken zullen houden, ook jaren later.

Ben je eigenaar van een woning die je bij de scheiding hebt gehouden, maar heb je afgesproken om waardestijging te delen? Dan kun je er niet meer onderuit door simpelweg niet mee te werken. De rechter kan je dwingen om mee te werken aan taxatie en uitbetaling van het afgesproken deel.

Ook voor toekomstige scheidingen is deze uitspraak relevant. Het bevestigt dat je waardestijgingsclausules kunt opnemen in je scheidingsconvenant die juridisch houdbaar zijn. Zowel voor de partner die de woning houdt als voor degene die afziet van zijn aandeel, biedt dit duidelijkheid en bescherming.

Wat kun je doen?

Heb je afspraken gemaakt over waardestijging van je woning bij je echtscheiding en werkt je ex-partner niet mee? Dan kun je juridische stappen ondernemen. Verzamel eerst alle relevante documenten: je scheidingsconvenant, eventuele aanvullende afspraken en correspondentie over de taxatie.

Probeer eerst in goed overleg tot een oplossing te komen. Stuur je ex-partner een aangetekende brief waarin je hem of haar in gebreke stelt en een redelijke termijn geeft om alsnog mee te werken. Vermeld daarbij expliciet de afspraken die jullie hebben gemaakt en de consequenties van niet-naleving.

Lukt dat niet, dan kun je naar de rechter stappen om nakoming van de afspraken te eisen. De rechter kan je ex-partner veroordelen tot medewerking en eventueel een dwangsom opleggen voor elke dag dat hij of zij blijft weigeren.

Ben je bezig met een echtscheiding en wil je dergelijke problemen voorkomen? Zorg dan voor heldere afspraken in je scheidingsconvenant. Bepaal precies wanneer en hoe een taxatie moet plaatsvinden, wie de taxateur mag zijn en wat er gebeurt als één van jullie niet meewerkt. Voor complexe situaties rond wonen na echtscheiding is juridisch advies verstandig.

Veelgestelde vragen

Zijn afspraken over waardestijging van een woning na echtscheiding bindend?

Ja, afspraken over waardestijging van onroerend goed die je bij je echtscheiding hebt gemaakt zijn juridisch bindend. De rechtbank heeft bevestigd dat je deze afspraken kunt afdwingen, ook als je ex-partner later niet meer wil meewerken aan bijvoorbeeld een taxatie.

Wat kan ik doen als mijn ex-partner niet meewerkt aan een afgesproken taxatie?

Je kunt je ex-partner in gebreke stellen via een aangetekende brief en vervolgens naar de rechter stappen. De rechter kan hem of haar veroordelen tot medewerking en eventueel een dwangsom opleggen voor elke dag vertraging.

Kan ik waardestijgingsafspraken maken in mijn scheidingsconvenant?

Ja, je kunt in je scheidingsconvenant afspreken dat jullie de waardestijging van de woning later zullen delen. Zorg wel voor heldere afspraken over wanneer en hoe de taxatie plaatsvindt en wat er gebeurt bij niet-naleving.

Heb je vragen over waardestijgingsafspraken bij echtscheiding of andere woonrechtelijke kwesties? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.