Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-09-24
Een aannemer die zijn werk niet goed aflevert, kan geconfronteerd worden met gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Dat bevestigde Rechtbank Limburg op 16 september 2026 in een eindvonnis in een bodemprocedure over een tekortkoming van een aannemer. Een relevante uitspraak als je bouwt, verbouwt of een geschil hebt met een aannemer.
Wat houdt dit in?
Gedeeltelijke ontbinding van een overeenkomst van aanneming van werk houdt in dat een deel van de overeenkomst ongedaan wordt gemaakt vanwege een toerekenbare tekortkoming van de aannemer, zonder dat de hele overeenkomst hoeft te worden vernietigd.
In deze zaak (ECLI:NL:RBLIM:2026:9865) oordeelde de rechter dat de aannemer tekortgeschoten was in de nakoming van zijn verplichtingen. Het ging om een bodemprocedure, wat betekent dat dit een inhoudelijk oordeel is over de feiten en het recht, niet slechts een voorlopige maatregel.
De rechtbank paste gedeeltelijke ontbinding toe. Dat instrument bestaat ernaast: je hoeft als opdrachtgever niet alles of niets te vorderen. Als een aannemer een deel van het werk niet of niet goed uitvoert, kun je de overeenkomst voor dat deel ontbinden en aanspraak maken op terugbetaling of schadevergoeding, terwijl de rest van de afspraken gewoon in stand blijft.
Dit volgt uit artikel 6:265 jo. 6:270 van het Burgerlijk Wetboek. Gedeeltelijke ontbinding is mogelijk als de tekortkoming niet zodanig ernstig is dat volledige ontbinding gerechtvaardigd is, maar de opdrachtgever wel recht heeft op een aanpassing van de verplichtingen over en weer. De uitspraak is te vinden op Rechtspraak.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je particulier opdrachtgever en heb je een aannemer ingehuurd voor een verbouwing of nieuwbouw? Dan is dit vonnis relevant. Het bevestigt dat je niet hoeft te accepteren dat een aannemer zijn werk gebrekkig oplevert en daarna gewoon het volledige aanneemsom opeist.
Als de aannemer aantoonbaar tekortschiet, kun je een deel van de betaling terugvorderen of vermindering van de aanneemsom eisen. Dat moet je wel juridisch goed onderbouwen: je hebt bewijs nodig van de gebreken, bij voorkeur in de vorm van een bouwkundig rapport of getuigenverklaringen.
Ben je aannemer of aannemer-ondernemer? Dan is dit een signaal om je werkuitvoering en documentatie op orde te houden. Zorg dat opleveringsrapporten, schriftelijke afspraken en tussentijdse communicatie goed worden bijgehouden. Een tekortkoming kan je niet alleen geld kosten via ontbinding, maar ook leiden tot schadevergoedingsclaims van de opdrachtgever.
Voor VvE’s en projectontwikkelaars geldt hetzelfde: bij aannemingscontracten voor meerdere woningen of gemeenschappelijke ruimtes is de kans op geschillen groter. Weet wat je rechten zijn als een aannemer zijn afspraken niet nakomt.
Wat kun je doen?
Heb je een geschil met een aannemer, of loop je tegen gebreken aan in opgeleverd werk? Zet dan de volgende stappen.
Documenteer de gebreken zo snel mogelijk. Maak foto’s, noteer data en schakel bij voorkeur een onafhankelijke bouwkundige in om de gebreken schriftelijk vast te leggen. Dit is jouw bewijspositie in een eventuele procedure.
Stel de aannemer vervolgens schriftelijk in gebreke en geef een redelijke termijn om het gebrek te herstellen. Dat is juridisch een vereiste voordat je tot ontbinding of schadevergoeding kunt overgaan. Doe dit per aangetekende brief of e-mail met ontvangstbevestiging, zodat je bewijs hebt van de ingebrekestelling.
Reageert de aannemer niet of herstelt hij het gebrek niet adequaat? Dan kun je de stap naar gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst overwegen. Afhankelijk van de ernst van de tekortkoming kan ook volledige ontbinding of schadevergoeding aan de orde zijn.
Laat je hierin bijstaan door een juridisch adviseur die verstand heeft van bouwrecht en aannemingsovereenkomsten. Op recht-zeker.nl/wonen/ lees je hoe Recht Zeker Advies je hierbij kan helpen.
Veelgestelde vragen
Wat is gedeeltelijke ontbinding van een aannemingsovereenkomst?
Gedeeltelijke ontbinding van een aannemingsovereenkomst betekent dat een deel van de overeenkomst ongedaan wordt gemaakt omdat de aannemer zijn verplichtingen voor dat deel niet is nagekomen. De opdrachtgever heeft dan recht op terugbetaling van het deel van de aanneemsom dat overeenkomt met het niet of slecht uitgevoerde werk, zonder dat de hele overeenkomst hoeft te worden vernietigd. Dit is geregeld in artikel 6:270 van het Burgerlijk Wetboek.
Kan ik geld terugvorderen als de aannemer zijn werk niet goed heeft gedaan?
Ja, als de aannemer aantoonbaar tekortgeschoten is, kun je aanspraak maken op vermindering van de aanneemsom of terugbetaling van al betaalde bedragen via gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Je moet de aannemer wel eerst schriftelijk in gebreke stellen en hem de kans geven het gebrek te herstellen. Lukt dat niet, dan kun je via de rechter terugvorderen wat je teveel hebt betaald.
Moet ik naar de rechter als de aannemer niet reageert op gebreken?
Niet altijd. Soms kun je via mediation of een geschillencommissie tot een oplossing komen, wat sneller en goedkoper is dan een bodemprocedure. Als de aannemer weigert mee te werken of de schade aanzienlijk is, is een gerechtelijke procedure via de rechtbank soms de enige optie om je recht te halen. Een juridisch adviseur kan beoordelen welk traject het meest kansrijk en kostenefficiënt is in jouw situatie.
Heb je vragen over gebreken in aangeleverd werk of een geschil met een aannemer? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
