Huurontbinding wegens agressie: wat zijn je rechten?

De Rechtbank Rotterdam heeft op 9 oktober 2026 een huurovereenkomst ontbonden wegens agressie en intimidatie van de huurder tegenover een medewerker van de verhuurder. Dit eindvonnis, gepubliceerd op Rechtspraak, maakt duidelijk dat wangedrag buiten de woning zelf ook grond kan zijn voor huurontbinding. Voor huurders én verhuurders is dit een belangrijk signaal.

Wat houdt dit in?

Ontbinding van een huurovereenkomst wegens agressie houdt in dat de rechter de huurovereenkomst beëindigt omdat het gedrag van de huurder zo ernstig is dat voortzetting van de huur niet langer gevergd kan worden van de verhuurder.

In deze zaak ging het om agressief en intimiderend gedrag van de huurder richting een medewerker van de verhuurder. Na een eerdere bewijsopdracht — waarbij de verhuurder moest bewijzen dat dit gedrag had plaatsgevonden — oordeelde de rechtbank dat dat bewijs geleverd is. Dat leidde tot ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming.

Wat dit vonnis bijzonder maakt, is dat het niet gaat om overlast voor buren of schade aan de woning, maar om gedrag tegenover personeel van de verhuurder. De rechtbank rekent dit de huurder toch volledig aan als tekortko­ming in de nakoming van de huurovereenkomst. Huurders zijn namelijk ook verplicht zich te gedragen als een goed huurder, en dat strekt verder dan alleen de staat van de woning.

Wat betekent dit voor jou?

Als huurder is dit een duidelijke waarschuwing: ook je gedrag buiten de woning kan gevolgen hebben voor je huurcontract. Agressie of intimidatie tegenover een woningcorporatiemedewerker, huismeester of beheerder kan dus leiden tot ontbinding van je huur. Je hoeft geen overlast te veroorzaken voor buren om toch je woning te verliezen.

Als verhuurder of woningcorporatie biedt dit vonnis steun. Je hoeft agressief gedrag richting je medewerkers niet te accepteren en kunt dit juridisch aanpakken. Wel is het cruciaal dat je het gedrag goed documenteert en bewijsbaar maakt, want de rechtbank legde eerder al een bewijsopdracht op voordat zij tot ontbinding overging.

Als particuliere verhuurder geldt hetzelfde: zorg voor schriftelijke verslaglegging van incidenten, meldingen en eventuele getuigenverklaringen. Zonder voldoende bewijs red je het niet bij de rechter, hoe ernstig de situatie ook is.

Voor VvE-leden en beheerders is dit relevant als er een huurder in een appartementencomplex woont die zich agressief gedraagt. In dat geval kan de eigenaar van het appartement als verhuurder aangesproken worden, en dit vonnis laat zien dat de lat voor ontbinding haalbaar is als je het goed opbouwt.

Wat kun je doen?

Ben je verhuurder en heb je te maken met een huurder die agressief of intimiderend gedrag vertoont? Begin dan direct met het bijhouden van een incidentenlogboek. Noteer datum, tijdstip, wat er precies is gezegd of gedaan, en wie erbij aanwezig was. Laat betrokken medewerkers schriftelijke verklaringen opstellen.

Stuur de huurder een schriftelijke waarschuwing zodra een ernstig incident heeft plaatsgevonden. Dit is niet alleen netjes, het versterkt ook je positie als je later naar de rechter stapt. De rechter wil zien dat je de huurder eerst de kans hebt gegeven zijn gedrag te corrigeren.

Ben je huurder en heb je een sommatie of dagvaarding ontvangen? Wacht dan niet af. Huurontbinding heeft grote gevolgen: je verliest niet alleen je woning, maar het kan ook je kansen op een nieuwe huurwoning ernstig beperken. Schakel direct juridische hulp in om te beoordelen of de procedure tegen je kansrijk is en of er verweer mogelijk is.

Meer weten over je rechten en plichten rondom huur? Kijk dan op recht-zeker.nl/wonen/ voor meer informatie over huurrecht en juridisch advies op maat.

Veelgestelde vragen

Kan een verhuurder de huur ontbinden vanwege agressie tegenover medewerkers?

Ja, een verhuurder kan de huurovereenkomst laten ontbinden als een huurder zich agressief of intimiderend gedraagt tegenover medewerkers van de verhuurder. De rechtbank Rotterdam heeft in oktober 2026 bevestigd dat dit een ernstige tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert, ook als de overlast niet is gericht op buren of de woning zelf. Voldoende bewijs is daarbij wel vereist.

Wat moet een verhuurder bewijzen bij een huurontbinding wegens wangedrag?

Een verhuurder moet bij de rechter aantonen dat er daadwerkelijk sprake is geweest van het verweten gedrag, bijvoorbeeld via schriftelijke verklaringen van medewerkers, camerabeelden of andere documentatie. De rechtbank legt soms eerst een bewijsopdracht op voordat zij tot ontbinding overgaat, zoals ook in deze zaak bij de Rechtbank Rotterdam het geval was. Hoe beter je dossier, hoe groter je kans op succes.

Wat zijn de gevolgen van huurontbinding voor een huurder?

Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt, moet de huurder de woning ontruimen, vaak binnen een korte termijn die de rechter vaststelt. Naast het verlies van de woning kan een ontbinding wegens wangedrag ook gevolgen hebben voor de inschrijving bij een woningcorporatie of het verkrijgen van een nieuwe huurwoning in de toekomst. Juridisch advies inwinnen zodra je een dagvaarding ontvangt, is dan ook sterk aan te raden.

Heb je vragen over huurontbinding wegens agressie of wangedrag? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Ga je na een echtscheiding het aandeel van je ex-partner in de gezamenlijke woning overnemen? Dan loop je mogelijk tegen een naheffing overdrachtsbelasting aan — zeker als je was gehuwd onder huwelijkse voorwaarden. Rechtbank Noord-Nederland deed op 10 september 2026 een opvallende uitspraak die directe gevolgen heeft voor gescheiden woningeigenaren. Lees de volledige uitspraak via Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

De vrijstelling overdrachtsbelasting bij echtscheiding houdt in dat de verkrijging van een onroerende zaak tussen voormalige echtgenoten in bepaalde gevallen is vrijgesteld van overdrachtsbelasting, maar deze vrijstelling geldt alleen als er sprake was van een huwelijksgemeenschap.

In deze zaak nam de belanghebbende na de echtscheiding het aandeel van zijn ex-partner in de woning over. Hij deed een beroep op artikel 3, lid 1, onderdeel b van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Dit artikel regelt de vrijstelling voor de verdeling van een huwelijksgemeenschap bij echtscheiding.

De rechtbank oordeelde dat deze vrijstelling hier niet van toepassing is. De reden: het stel was gehuwd onder huwelijkse voorwaarden waarbij iedere gemeenschap van goederen was uitgesloten. Dat betekent dat er juridisch gezien nooit een gemeenschappelijk vermogen is geweest dat verdeeld kon worden. De woning behoorde voor de helft aan elk van hen afzonderlijk toe, niet aan een gezamenlijke gemeenschap.

Daarbovenop oordeelde de rechtbank over de hoogte van de naheffingsaanslag. De inspecteur had de overdrachtsbelasting berekend over de waarde van de gehele woning, in plaats van alleen over het verkregen aandeel. Dit is een belangrijk punt: de grondslag voor de naheffing moet in principe beperkt blijven tot de werkelijke verkrijging — het aandeel van de ex-partner dat werd overgenomen.

Wat betekent dit voor jou?

Als je ooit gehuwd bent geweest onder huwelijkse voorwaarden met uitsluiting van elke gemeenschap, heb je bij echtscheiding geen recht op de gebruikelijke vrijstelling overdrachtsbelasting bij overname van de woning. Dat is een conclusie die veel mensen verrast, omdat ze ervan uitgaan dat het “gewoon de gezamenlijke woning” betreft.

Juridisch ligt het genuanceerder. Omdat er geen huwelijksgemeenschap bestaat, is er bij de overname van het aandeel van je ex sprake van een gewone verkrijging van een onroerende zaak. Overdrachtsbelasting is dan in beginsel verschuldigd over de waarde van het verkregen aandeel.

Ben je wel gehuwd in algehele of beperkte gemeenschap van goederen? Dan kan de vrijstelling van artikel 3 WBR wél van toepassing zijn. Maar ook dan is het verstandig om dit vooraf te laten toetsen, want de Belastingdienst kijkt kritisch naar dit soort situaties.

Verder is de uitspraak over de berekeningsgrondslag relevant. Als de inspecteur een naheffing oplegt over de waarde van de volledige woning terwijl je maar een deel hebt verkregen, is dat in strijd met de wet. Je hebt dan het recht om bezwaar te maken en de aanslag te laten corrigeren.

Wat kun je doen?

Sta je voor een echtscheiding en is er een koopwoning in het spel? Laat dan vóór de overdracht uitzoeken welke belastinggevolgen aan de overname kleven. De vraag of je gehuwd was in gemeenschap van goederen of onder huwelijkse voorwaarden is daarbij cruciaal.

Heb je al een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting ontvangen na een echtscheiding? Controleer dan op welke grondslag die is berekend. Is de aanslag gebaseerd op de volledige woningwaarde terwijl je slechts het aandeel van je ex hebt overgenomen, dan is bezwaar maken zinvol. De bezwaartermijn is zes weken na dagtekening van de aanslag.

Bewaar ook altijd je huwelijkse voorwaarden en de notariële akte van de verdeling. Die documenten zijn essentieel bij een eventueel geschil met de Belastingdienst. Meer informatie over woongerelateerde juridische en fiscale vragen vind je op recht-zeker.nl/wonen/.

Twijfel je of jouw situatie lijkt op deze uitspraak? Een korte toets door een fiscaal jurist kan je duizenden euro’s besparen — of juist voorkomen dat je onterecht te weinig betaalt en later voor verrassingen komt te staan.

Veelgestelde vragen

Ben ik vrijgesteld van overdrachtsbelasting als ik de woning overneem na echtscheiding?

De vrijstelling overdrachtsbelasting bij echtscheiding op grond van artikel 3, lid 1, onderdeel b WBR geldt alleen als je was gehuwd in gemeenschap van goederen. Was je gehuwd onder huwelijkse voorwaarden waarbij elke gemeenschap werd uitgesloten, dan is de vrijstelling niet van toepassing en ben je gewoon overdrachtsbelasting verschuldigd over het verkregen aandeel.

Waarover wordt overdrachtsbelasting berekend bij overname aandeel ex-partner?

Overdrachtsbelasting bij overname van het aandeel van je ex-partner wordt berekend over de waarde van het verkregen aandeel, niet over de totale woningwaarde. Als de Belastingdienst toch een naheffing oplegt over de volledige woningwaarde, is dat onjuist en kun je bezwaar maken. Rechtbank Noord-Nederland bevestigde dit in september 2026 in de uitspraak ECLI:NL:RBNNE:2026:4317.

Wat zijn huwelijkse voorwaarden met uitsluiting van gemeenschap en waarom maakt dat uit?

Huwelijkse voorwaarden met uitsluiting van gemeenschap betekenen dat elk van de partners zijn of haar eigen vermogen behoudt tijdens het huwelijk — er is geen gezamenlijk eigendom. Bij een echtscheiding is er dan ook geen huwelijksgemeenschap te verdelen, en de overname van het woningaandeel van de ex-partner geldt fiscaal als een gewone verkrijging waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Heb je vragen over overdrachtsbelasting na echtscheiding of een andere woongerelateerde fiscale kwestie? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Verkoop je een woning en geef je een garantie af in de koopovereenkomst? Dan zit je eraan vast. De Rechtbank Amsterdam oordeelde op 30 september 2026 dat verkopers aansprakelijk zijn voor vochtschade in een kelder, omdat ze een garantieverplichting niet nakwamen. De rechtbank begrootte ook de schade — en dat bedrag valt niet mee.

Lees de volledige uitspraak via Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

Een garantiebepaling bij de aankoop van een woning houdt in dat de verkoper uitdrukkelijk instaat voor een bepaalde eigenschap of toestand van de woning, en aansprakelijk is als die garantie niet klopt.

In deze zaak kochten kopers een woning in Amsterdam. In de koopovereenkomst hadden verkopers een garantie opgenomen over de staat van de kelder. De kelder bleek na de overdracht vochtproblemen te hebben die niet bleken uit de garantie. De kopers stapten naar de rechter.

De rechtbank ging na wat de garantiebepaling precies inhield. Daarvoor keek ze niet alleen naar de letterlijke tekst, maar ook naar wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten op basis van de overeenkomst als geheel. Dit is de zogenoemde Haviltex-maatstaf, de standaard uitlegmethode voor contracten in Nederland.

De conclusie was duidelijk: de verkopers hadden de garantie niet nagekomen. Ze waren daarmee toerekenbaar tekortgeschoten, en dus aansprakelijk voor de schade die de kopers daardoor leden. Vervolgens begrotte de rechtbank die schade concreet — inclusief herstelkosten en bijkomende kosten.

Wat betekent dit voor jou?

Als koper van een woning is dit een belangrijk signaal. Staat er een garantie in je koopcontract over de staat van een ruimte, installatie of constructie? Dan kun je die garantie afdwingen als de werkelijkheid er niet mee klopt. Je hoeft niet te bewijzen dat de verkoper wist van het probleem — het gaat erom dat de garantie niet uitkwam.

Als verkoper is de les even helder: wees voorzichtig met het afgeven van garanties in de koopovereenkomst. Een garantie is geen vrijblijvende belofte. Als je garandeert dat een kelder droog is, of dat er geen vochtproblemen zijn, dan sta je daar volledig voor in. Twijfel je? Laat dan een inspecteur langskomen vóór de verkoop, en formuleer de garantie zo nauwkeurig mogelijk.

Ben je een VvE-lid en gaat het om gemeenschappelijke ruimtes of een kelder die onder beheer valt van de VvE? Dan is de vraag wie aansprakelijk is complexer. In dat geval is het verstandig de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement erbij te pakken om te zien hoe onderhoud en aansprakelijkheid verdeeld zijn.

Voor huurders speelt dit minder direct, maar vochtproblemen in een woning zijn ook in de huursector een veelvoorkomend geschil. Als verhuurder geen actie onderneemt, kun je via de Huurcommissie of de rechter huurverlaging of herstel afdwingen.

Wat kun je doen?

Heb je een woning gekocht en ontdek je achteraf gebreken die onder een garantie vallen? Stuur dan zo snel mogelijk een schriftelijke ingebrekestelling aan de verkoper. Documenteer de schade goed: foto’s, offertes van aannemers, rapporten van een bouwkundige. Hoe concreter je dossier, hoe sterker je positie.

Laat de koopovereenkomst goed analyseren. De vraag welke garanties zijn afgegeven en hoe die uitgelegd worden, is vaak doorslaggevend. Dat is precies het werk waar een juridisch adviseur het verschil maakt — niet pas als het naar de rechter gaat, maar al bij de eerste beoordeling van je zaak.

Ga je binnenkort een woning kopen of verkopen? Laat de garantiebepalingen in je koopovereenkomst altijd controleren voordat je tekent. Een garantie die te ruim is geformuleerd, kan je als verkoper duur komen te staan. En als koper wil je juist weten wat je wel en niet kunt afdwingen.

Meer weten over je rechten en plichten bij het kopen of verkopen van een woning? Kijk op de wonen-pagina van Recht Zeker Advies.

Veelgestelde vragen

Wat is een garantiebepaling in een koopovereenkomst voor een woning?

Een garantiebepaling in een koopovereenkomst is een contractuele toezegging van de verkoper dat de woning aan een bepaalde eigenschap of toestand voldoet. Als de woning daar niet aan voldoet, is de verkoper aansprakelijk voor de schade, ongeacht of hij van het probleem wist. De koper hoeft dus geen opzet of nalatigheid aan te tonen.

Kan ik als koper schadevergoeding eisen bij vochtproblemen na aankoop woning?

Ja, als in de koopovereenkomst een garantie is opgenomen over de droge of vochtige staat van de woning of een specifieke ruimte zoals een kelder, en die garantie blijkt niet te kloppen, dan heb je recht op schadevergoeding. De Rechtbank Amsterdam bevestigde dit op 30 september 2026 en stelde de verkopers aansprakelijk voor alle schade die de kopers daardoor leden, inclusief herstelkosten.

Hoe legt de rechter een garantiebepaling in een koopcontract uit?

De rechter past de Haviltex-maatstaf toe: hij kijkt niet alleen naar de letterlijke tekst, maar ook naar wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij spelen de context van het contract, de onderhandelingsgeschiedenis en de aard van de bepaling een rol. Dit maakt de precieze formulering van een garantie cruciaal.

Heb je vragen over garantiebepalingen bij de koop of verkoop van een woning, of loop je aan tegen vochtproblemen en wil je weten of je recht hebt op schadevergoeding? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een verhuurder die de huur verhoogt, moet dat ook kunnen onderbouwen. De Rechtbank Amsterdam oordeelde op 17 september 2026 dat een verhuurder onvoldoende had aangetoond dat de huurverhoging daadwerkelijk in lijn was met het wettelijk toegestane percentage voor sociale huurwoningen. Een belangrijke uitspraak voor huurders die twijfelen of hun huurverhoging wel klopt.

De volledige uitspraak vind je op Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

Een huurprijswijzigingsbeding houdt in dat een verhuurder op basis van contractuele afspraken de huurprijs mag aanpassen, maar alleen binnen de grenzen die de wet en het beding zelf stellen.

In deze zaak ging het om een niet-geliberaliseerde huurwoning, ook wel een sociale huurwoning genoemd. Daarvoor geldt een maximaal wettelijk huurverhogingspercentage, dat elk jaar door de overheid wordt vastgesteld. De verhuurder stelde de huur te hebben verhoogd conform dat percentage.

De kantonrechter was daar niet van overtuigd. Het huurprijswijzigingsbeding in het contract bood namelijk meerdere opties voor huurverhoging. Dat maakt het onduidelijk welke optie de verhuurder precies heeft toegepast. De verhuurder kon onvoldoende aantonen dat uitsluitend het wettelijk toegestane percentage was gehanteerd.

Het gevolg: de verhuurder krijgt de kans om de vordering alsnog beter te onderbouwen, maar staat voorlopig met lege handen. Dit soort situaties laat zien hoe belangrijk het is dat verhuurders hun huurverhogingen niet alleen uitvoeren, maar ook documenteren en kunnen verantwoorden.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je huurder van een sociale huurwoning en ontvang je een huurverhogingsbrief? Dan heb je het recht om te weten op welke grondslag die verhoging is berekend. Een verhuurder mag niet zomaar verhogen op basis van een vaag beding met meerdere opties, zonder duidelijk te maken welke optie is gebruikt.

Twijfel je of jouw huurverhoging wel correct is toegepast? Dan is dit het moment om dat te onderzoeken. Je kunt een huurverhogingsvoorstel aanvechten via de Huurcommissie of via de kantonrechter, zoals in deze zaak. De bewijslast ligt bij de verhuurder: hij moet aantonen dat de verhoging rechtmatig is.

Ben je verhuurder? Dan is deze uitspraak een duidelijk signaal. Een huurprijswijzigingsbeding met meerdere alternatieven klinkt flexibel, maar werkt in de rechtszaal tegen je als je niet kunt bewijzen welke methode je hebt toegepast. Zorg dat je bij elke huurverhoging schriftelijk vastlegt welk percentage je gebruikt en op welke wettelijke grondslag dat is gebaseerd.

Werk je als woningcorporatie of particuliere verhuurder met standaardcontracten? Laat die contracten dan kritisch beoordelen op dit soort onduidelijke bedingen. Een beding dat juridisch gezien meerdere kanten op kan, is een risico dat je kunt vermijden.

Wat kun je doen?

Als huurder is de eerste stap: controleer je huurcontract en de huurverhogingsbrief naast elkaar. Staat in het contract een beding met meerdere opties voor huurverhoging? Vraag dan schriftelijk aan je verhuurder op welke optie de verhoging is gebaseerd en onderbouwing aan te leveren.

Krijg je geen duidelijk antwoord, of klopt het verhogingspercentage niet? Dan kun je bezwaar maken. Bij een sociale huurwoning doe je dat via de Huurcommissie. Doe dat binnen zes weken na de ingangsdatum van de huurverhoging, anders loop je die mogelijkheid mis.

Als verhuurder is het verstandig om nu al je huurcontracten en administratie te laten nakijken. Gebruik je een standaard huurprijswijzigingsbeding? Laat dan controleren of dat beding voldoende duidelijk is en of je verhogingen goed zijn gedocumenteerd. Voorkomen is hier een stuk goedkoper dan achteraf procederen.

Meer weten over je rechten en plichten rondom huurprijzen? Kijk dan op de pagina Wonen van Recht Zeker Advies voor meer informatie en begeleiding op maat.

Veelgestelde vragen

Mag een verhuurder de huur verhogen op basis van een beding met meerdere opties?

Ja, een verhuurder mag een huurprijswijzigingsbeding hanteren met meerdere opties, maar hij moet bij elke huurverhoging wel kunnen aantonen welke optie hij heeft gebruikt. Als dat niet duidelijk is, kan de rechter de verhoging afwijzen of de verhuurder opdragen die onderbouwing alsnog te leveren. Onduidelijkheid in het beding werkt in de rechtszaal in het nadeel van de verhuurder.

Hoe weet ik of mijn huurverhoging rechtmatig is?

Controleer of het verhogingspercentage dat je verhuurder hanteert overeenkomt met het wettelijk maximumpercentage voor jouw type woning. Voor niet-geliberaliseerde huurwoningen stelt de overheid elk jaar een maximumpercentage vast. Klopt het percentage niet, of kan de verhuurder de grondslag niet uitleggen, dan kun je de verhoging aanvechten bij de Huurcommissie.

Wat is het maximale huurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen in 2026?

Het maximale huurverhogingspercentage voor niet-geliberaliseerde huurwoningen wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid en gepubliceerd in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Verhuurders mogen niet meer verhogen dan dit wettelijk vastgestelde maximum. Controleer altijd of de door jouw verhuurder toegepaste verhoging binnen dit percentage valt en vraag bij twijfel om een schriftelijke onderbouwing.

Heb je vragen over een huurverhoging of een conflict met je verhuurder? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een defecte vloerverwarming klinkt als een klein ongemak, maar Rechtbank Gelderland oordeelde op 16 september 2026 dat dit gebrek non-conformiteit oplevert. De verkoper moet niet alleen de herstelkosten betalen, maar ook aanvullende schade vergoeden. Voor woningkopers is dit een belangrijke uitspraak om te kennen.

Bron: Rechtspraak (ECLI:NL:RBGEL:2026:7102)

Wat houdt dit in?

Non-conformiteit bij de aankoop van een woning houdt in dat de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. In dit geval ging het om een woning met vloerverwarming die niet naar behoren functioneerde. De rechtbank oordeelde dat dit gebrek zo ernstig was, dat de woning niet normaal gebruikt kon worden.

Dat klinkt logisch, maar juridisch is het een flinke stap. Niet elk gebrek levert automatisch non-conformiteit op. De rechter weegt altijd af of het gebrek de normale bewoning belemmert. In dit geval was dat antwoord duidelijk: een defecte vloerverwarming in een woning die daar volledig op ingericht is, maakt normaal wonen onmogelijk.

De rechtbank wees zowel de herstelkosten als de aanvullende schade toe. Aanvullende schade gaat verder dan alleen de reparatierekening — denk aan kosten voor tijdelijk verblijf elders, of schade door vochtproblemen als gevolg van het gebrek. Dit maakt de uitspraak extra relevant voor kopers die na de overdracht tegen soortgelijke verborgen gebreken aanlopen.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je recent een woning gekocht en loop je na de overdracht tegen gebreken aan? Dan is dit vonnis interessant. De rechtbank bevestigt dat gebreken aan installaties zoals vloerverwarming wel degelijk onder non-conformiteit kunnen vallen, ook als ze pas na de koop zichtbaar worden.

Heb je bij de aankoop specifiek gevraagd naar de staat van de vloerverwarming, of stond dit vermeld in de verkoopbrochure of het keuringsrapport? Dan is de bewijspositie als koper sterker. Maar ook zonder expliciete vermelding kan een koper verwachten dat een aanwezige installatie gewoon werkt.

Ben je verkoper? Dan is dit een herinnering om transparant te zijn over de staat van installaties. Weet je dat de vloerverwarming niet goed functioneert of recent gerepareerd is, meld dit dan vooraf. Zwijgen kan je achteraf duur komen te staan — niet alleen voor de herstelkosten, maar ook voor gevolgschade.

Ben je makelaar of betrokken bij de overdracht van woningen? Let goed op de vragenlijst die verkopers invullen over de staat van de woning. Onjuiste of onvolledige informatie over installaties kan leiden tot aansprakelijkheid, ook voor de verkopende partij die aangeeft niets geweten te hebben.

Wat kun je doen?

Stel je koopt een woning en ontdekt na de overdracht dat de vloerverwarming niet werkt. Stap één is het laten vastleggen van het gebrek door een erkend installateur of bouwkundig inspecteur. Een schriftelijk rapport is cruciaal als je de verkoper aansprakelijk wilt stellen.

Stap twee is een aangetekende ingebrekestelling sturen naar de verkoper, waarin je het gebrek beschrijft en een redelijke termijn geeft voor herstel of vergoeding. Doe dit zo snel mogelijk na ontdekking — je hebt als koper een klachtplicht en te lang wachten kan je recht op schadevergoeding beperken.

Kom je er samen niet uit, dan staat de weg naar de rechter open. Zoals deze uitspraak laat zien, kan de rechter niet alleen herstelkosten toewijzen, maar ook aanvullende schade. Laat je daarin goed begeleiden.

Wil je weten hoe sterk jouw positie is bij een non-conformiteitsgeschil? Kijk dan op recht-zeker.nl/wonen/ voor meer informatie over juridische bijstand bij woninggeschillen.

Veelgestelde vragen

Wat is non-conformiteit bij de aankoop van een huis?

Non-conformiteit bij de aankoop van een huis betekent dat de woning niet voldoet aan wat de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Dit kan gaan om verborgen gebreken, niet-werkende installaties of een onjuiste voorstelling van de staat van de woning. De verkoper is aansprakelijk als de woning bij oplevering niet aan die verwachtingen voldoet.

Kan een defecte vloerverwarming leiden tot schadevergoeding bij woningverkoop?

Ja, een defecte vloerverwarming kan leiden tot schadevergoeding als het gebrek normaal gebruik van de woning verhindert. Rechtbank Gelderland oordeelde op 16 september 2026 dat dit het geval was en wees zowel herstelkosten als aanvullende schade toe. Voorwaarde is wel dat je het gebrek tijdig meldt bij de verkoper en dit schriftelijk vastlegt.

Hoe lang heb je na de koop van een huis om gebreken te melden?

Je bent als koper verplicht om gebreken binnen bekwame tijd na ontdekking te melden bij de verkoper — dit heet de klachtplicht uit artikel 7:23 BW. Wat “bekwame tijd” is, hangt af van de omstandigheden, maar wacht in elk geval niet langer dan twee maanden na ontdekking. Daarna loop je het risico dat je recht op schadevergoeding vervalt.

Heb je vragen over non-conformiteit of een geschil over gebreken aan je woning? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een VvE-lid dat het niet eens is met een besluit van de ledenvergadering, kan dat besluit aanvechten. Maar wat als de vergadering iets niet besluit? De Rechtbank Rotterdam oordeelde op 22 september 2026 dat zogeheten negatieve besluiten juridisch gezien helemaal geen besluiten zijn, met verstrekkende gevolgen voor wie naar de rechter stapt. Lees de uitspraak via Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

Een negatief besluit van een VvE-vergadering houdt in dat de ledenvergadering een voorstel verwerpt zonder daarmee een nieuwe rechtspositie te vestigen, te wijzigen of te beëindigen, en heeft daardoor geen rechtsgevolg in de zin van artikelen 2:14 en 2:15 BW.

Kort gezegd: als de ALV (Algemene Ledenvergadering) een voorstel afwijst, is er formeel niets besloten. Er is geen nieuwe situatie gecreëerd, geen recht gevestigd, geen verplichting opgelegd. Daarmee is er ook niets om juridisch aan te vechten als nietig of vernietigbaar besluit.

In deze zaak probeerde eiseres twee dingen tegelijk: de gehele ALV nietig laten verklaren én specifieke besluiten vernietigen. Op het eerste punt werd ze niet-ontvankelijk verklaard. Een ALV als geheel is geen besluit, en valt dus niet onder het toepassingsbereik van de vernietigingsactie op grond van artikel 2:15 BW. Op het tweede punt, de negatieve besluiten, oordeelde de rechter dat deze categorisch buiten het bereik van de vernietigingsprocedure vallen.

De rechtbank maakte ook helder wanneer een VvE-besluit wél nietig of vernietigbaar is. Een besluit is nietig (artikel 2:14 BW) als het in strijd is met de wet of de statuten. Het is vernietigbaar (artikel 2:15 BW) als het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, of als de totstandkoming procedureel niet klopt, bijvoorbeeld door een gebrekkige oproeping of het ontbreken van een quorum.

Wat betekent dit voor jou?

Als VvE-lid sta je regelmatig voor situaties waarbij de vergadering niets doet: een voorstel voor groot onderhoud wordt weggestemd, een verzoek om een huisdier te houden wordt afgewezen, of een aanvraag voor een verbouwing krijgt geen meerderheid. Je hebt dan het gevoel dat er iets mis is gegaan, maar de juridische mogelijkheden zijn beperkter dan je denkt.

Je kunt zo’n negatief besluit niet aanvechten via artikel 2:15 BW. Dat pad is afgesloten. De rechtbank bevestigt daarmee een lijn die in de juridische literatuur al langer bestond, maar die in de praktijk nog vaak wordt miskend. Veel VvE-leden investeren tijd en geld in een procedure die kansloos is.

Ben jij degene die een voorstel indiende en zag dat het werd weggestemd? Dan zijn er mogelijk andere wegen. Denk aan een vordering op grond van onrechtmatig handelen, een beroep op de redelijkheid en billijkheid buiten de vernietigingsprocedure om, of het alsnog agenderen van het voorstel voor de volgende vergadering met een beter gedocumenteerd dossier.

Als VvE-bestuurder of beheerder geeft deze uitspraak duidelijkheid over de juridische kwetsbaarheid van positieve besluiten. Die zijn wél aanvechtbaar, en procedurele fouten daarin kunnen een besluit kostbaar maken. Zorg dus dat de oproeptermijnen kloppen, het quorum aanwezig is en notulen deugdelijk worden vastgelegd.

Wat kun je doen?

Wil je een VvE-besluit aanvechten, dan is de eerste stap bepalen of het gaat om een positief of een negatief besluit. Is er iets besloten, iets concreets vastgesteld of opgelegd? Dan is vernietiging mogelijk een optie. Is de vergadering simpelweg niet akkoord gegaan met een voorstel? Dan heb je een ander probleem en een andere juridische strategie nodig.

Controleer ook altijd de procedurele kant. Was de oproep tijdig verzonden? Is de agenda correct gecommuniceerd? Was het quorum aanwezig? Procedurele gebreken bij positieve besluiten geven wél grond voor vernietiging, ongeacht de inhoud van het besluit.

Besef dat de termijn voor vernietiging kort is: een maand na het besluit op grond van artikel 2:15 lid 5 BW. Wacht je te lang, dan is vernietiging niet meer mogelijk, ook als het besluit inhoudelijk aantoonbaar onjuist was.

Wil je weten of jouw situatie kansrijk is? Bekijk dan ook de overige informatie op recht-zeker.nl/wonen/ over geschillen rondom wonen en VvE-kwesties.

Veelgestelde vragen

Kan ik een VvE-besluit aanvechten als de vergadering mijn voorstel heeft afgewezen?

Nee, een afgewezen voorstel geldt juridisch als een negatief besluit en is geen besluit in de zin van artikel 2:15 BW. Je kunt zo’n uitkomst niet vernietigen via de rechter, omdat er geen rechtsgevolg is gevestigd, gewijzigd of beëindigd. Wil je toch stappen zetten, dan zijn andere juridische grondslagen nodig, zoals onrechtmatige daad of de redelijkheid en billijkheid.

Wanneer is een VvE-besluit nietig of vernietigbaar?

Een VvE-besluit is nietig op grond van artikel 2:14 BW als het in strijd is met de wet of de statuten van de VvE. Het is vernietigbaar op grond van artikel 2:15 BW als het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, of als het procedureel onjuist tot stand is gekomen, bijvoorbeeld door een te late oproep of het ontbreken van het vereiste quorum. De verzoektermijn voor vernietiging bedraagt één maand na het nemen van het besluit.

Kan ik de hele ALV-vergadering nietig laten verklaren?

Nee, een ALV als geheel is geen besluit en valt niet onder de vernietigingsregeling van artikel 2:15 BW. Rechtbank Rotterdam oordeelde in september 2026 dat een verzoek tot nietigverklaring van de vergadering als zodanig niet-ontvankelijk is. Je kunt wel individuele besluiten die tijdens die vergadering zijn genomen aanvechten, mits het positieve besluiten zijn die binnen de wettelijke termijn worden aangevochten.

Heb je vragen over VvE-besluiten of een geschil met je Vereniging van Eigenaren? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Je ontvangt als appartementseigenaar ineens een aanslag voor een hogere VvE-bijdrage, maar de VvE heeft nooit een bijbehorende begroting vastgesteld. Mag dat zomaar? Volgens de Rechtbank Amsterdam van 28 augustus 2026 is het antwoord duidelijk: nee. Rechtspraak laat zien dat VvE-besluiten over verhoogde bijdragen juridisch onderuit kunnen gaan als ze niet op de juiste grondslag rusten.

Wat houdt dit in?

Een VvE-besluit tot verhoging van de (voorschot)bijdrage is alleen rechtsgeldig als het gegrond is op een door de vergadering vastgestelde begroting conform artikel 5:130 BW.

In deze zaak had de VvE besloten de maandelijkse bijdrage te verhogen, maar zonder dat er een formeel goedgekeurde begroting aan ten grondslag lag. Een appartementseigenaar vocht dit besluit aan bij de kantonrechter in Amsterdam. Die gaf de eigenaar gelijk: het besluit was niet geldig tot stand gekomen en werd vernietigd.

Naast het besluit over de bijdrageverhoging speelde er ook een inzageverzoek op grond van artikel 195 Rv. De eigenaar wilde inzage in de financiële stukken van de VvE. Dit soort verzoeken is een belangrijk instrument om als lid te controleren of de VvE haar financiën op orde heeft en besluiten transparant neemt.

De kern van het probleem is simpel: een VvE mag niet zomaar haar hand ophouden voor een hoger bedrag zonder dat de leden hebben ingestemd met een onderbouwde begroting. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk gaat het hier regelmatig mis.

Wat betekent dit voor jou?

Als appartementseigenaar of VvE-lid heb je wettelijk recht op duidelijkheid over waar jouw bijdrage naartoe gaat. Een VvE-bestuur dat bijdragen verhoogt zonder vastgestelde begroting handelt in strijd met de wet. Jij kunt zo’n besluit aanvechten bij de kantonrechter, en zoals deze uitspraak bewijst: met succes.

Ben je lid van een VvE en twijfel je of de vastgestelde begroting wél netjes is goedgekeurd tijdens de ledenvergadering? Controleer dan het verslag van die vergadering. Als de begroting nooit formeel is geagendeerd of gestemd, staat het verhogingsbesluit op losse schroeven.

Voor VvE-bestuurders is dit een duidelijk signaal. Zorg er altijd voor dat verhogingen van de maandelijkse voorschotten steunen op een begroting die de vergadering heeft goedgekeurd. Doe je dat niet, loop je het risico dat besluiten worden vernietigd en je alsnog opnieuw door de hoepel moet springen, inclusief extra kosten en juridische procedures.

Huurders in een appartementencomplex worden minder direct geraakt door VvE-besluiten, maar als een VvE structureel slecht wordt bestuurd, kan dat indirect gevolgen hebben voor de staat van het pand. Als je huurt via een eigenaar die ook VvE-lid is, is het goed te weten dat slecht VvE-beheer ook jouw woongenot kan raken.

Wat kun je doen?

Als je vermoedt dat jouw VvE een bijdrageverhoging heeft doorgevoerd zonder geldige begroting, begin dan met het opvragen van de notulen van de relevante vergadering. Staat de begroting niet als agendapunt vermeld, of is er nooit gestemd? Dan heb je al een sterke aanwijzing dat het besluit aanvechtbaar is.

Vervolgens kun je op grond van artikel 195 Rv inzage vragen in de financiële administratie van de VvE. Dat recht bestaat om leden in staat te stellen te controleren of de financiën kloppen. Als de VvE dat weigert, kun je de kantonrechter vragen dit af te dwingen, precies zoals in deze zaak is gebeurd.

Lukt het niet om er onderling uit te komen, dan kun je het besluit aanvechten op grond van artikel 5:130 BW. Daarvoor ga je naar de kantonrechter. De termijn voor vernietiging van een VvE-besluit is één jaar na het moment waarop je kennis hebt genomen van het besluit, dus wacht niet te lang.

Wil je weten of jouw situatie vergelijkbaar is en of je een reële kans hebt om een besluit aan te vechten? Kijk dan op recht-zeker.nl/wonen/ voor meer informatie over juridische hulp bij VvE-geschillen en andere woongerelateerde kwesties.

Veelgestelde vragen

Kan een VvE de maandelijkse bijdrage verhogen zonder begroting?

Nee, een VvE mag de maandelijkse (voorschot)bijdrage niet verhogen zonder dat de vergadering een begroting heeft vastgesteld. Artikel 5:130 BW vereist dat besluiten over bijdragen zijn gegrond op een goedgekeurde begroting. Een besluit dat niet aan deze eis voldoet, is vernietigbaar door de kantonrechter.

Hoe kan ik als VvE-lid inzage krijgen in de financiële stukken?

Op grond van artikel 195 Rv kun je als VvE-lid de kantonrechter verzoeken om inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht bestaat om leden in staat te stellen de financiële besluitvorming te controleren. Als de VvE vrijwillig geen inzage verleent, kan de rechter dit afdwingen.

Hoe lang heb ik de tijd om een VvE-besluit aan te vechten?

Je hebt één jaar de tijd om een VvE-besluit te laten vernietigen via de kantonrechter, te rekenen vanaf het moment waarop je kennis hebt gekregen van het besluit. Wacht je langer, dan vervalt je recht om het besluit aan te vechten. Handel dus snel als je twijfelt aan de geldigheid van een besluit.

Heb je vragen over een VvE-bijdrageverhoging of een aanvechtbaar VvE-besluit? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een aannemer die zijn werk niet goed aflevert, kan geconfronteerd worden met gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Dat bevestigde Rechtbank Limburg op 16 september 2026 in een eindvonnis in een bodemprocedure over een tekortkoming van een aannemer. Een relevante uitspraak als je bouwt, verbouwt of een geschil hebt met een aannemer.

Wat houdt dit in?

Gedeeltelijke ontbinding van een overeenkomst van aanneming van werk houdt in dat een deel van de overeenkomst ongedaan wordt gemaakt vanwege een toerekenbare tekortkoming van de aannemer, zonder dat de hele overeenkomst hoeft te worden vernietigd.

In deze zaak (ECLI:NL:RBLIM:2026:9865) oordeelde de rechter dat de aannemer tekortgeschoten was in de nakoming van zijn verplichtingen. Het ging om een bodemprocedure, wat betekent dat dit een inhoudelijk oordeel is over de feiten en het recht, niet slechts een voorlopige maatregel.

De rechtbank paste gedeeltelijke ontbinding toe. Dat instrument bestaat ernaast: je hoeft als opdrachtgever niet alles of niets te vorderen. Als een aannemer een deel van het werk niet of niet goed uitvoert, kun je de overeenkomst voor dat deel ontbinden en aanspraak maken op terugbetaling of schadevergoeding, terwijl de rest van de afspraken gewoon in stand blijft.

Dit volgt uit artikel 6:265 jo. 6:270 van het Burgerlijk Wetboek. Gedeeltelijke ontbinding is mogelijk als de tekortkoming niet zodanig ernstig is dat volledige ontbinding gerechtvaardigd is, maar de opdrachtgever wel recht heeft op een aanpassing van de verplichtingen over en weer. De uitspraak is te vinden op Rechtspraak.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je particulier opdrachtgever en heb je een aannemer ingehuurd voor een verbouwing of nieuwbouw? Dan is dit vonnis relevant. Het bevestigt dat je niet hoeft te accepteren dat een aannemer zijn werk gebrekkig oplevert en daarna gewoon het volledige aanneemsom opeist.

Als de aannemer aantoonbaar tekortschiet, kun je een deel van de betaling terugvorderen of vermindering van de aanneemsom eisen. Dat moet je wel juridisch goed onderbouwen: je hebt bewijs nodig van de gebreken, bij voorkeur in de vorm van een bouwkundig rapport of getuigenverklaringen.

Ben je aannemer of aannemer-ondernemer? Dan is dit een signaal om je werkuitvoering en documentatie op orde te houden. Zorg dat opleveringsrapporten, schriftelijke afspraken en tussentijdse communicatie goed worden bijgehouden. Een tekortkoming kan je niet alleen geld kosten via ontbinding, maar ook leiden tot schadevergoedingsclaims van de opdrachtgever.

Voor VvE’s en projectontwikkelaars geldt hetzelfde: bij aannemingscontracten voor meerdere woningen of gemeenschappelijke ruimtes is de kans op geschillen groter. Weet wat je rechten zijn als een aannemer zijn afspraken niet nakomt.

Wat kun je doen?

Heb je een geschil met een aannemer, of loop je tegen gebreken aan in opgeleverd werk? Zet dan de volgende stappen.

Documenteer de gebreken zo snel mogelijk. Maak foto’s, noteer data en schakel bij voorkeur een onafhankelijke bouwkundige in om de gebreken schriftelijk vast te leggen. Dit is jouw bewijspositie in een eventuele procedure.

Stel de aannemer vervolgens schriftelijk in gebreke en geef een redelijke termijn om het gebrek te herstellen. Dat is juridisch een vereiste voordat je tot ontbinding of schadevergoeding kunt overgaan. Doe dit per aangetekende brief of e-mail met ontvangstbevestiging, zodat je bewijs hebt van de ingebrekestelling.

Reageert de aannemer niet of herstelt hij het gebrek niet adequaat? Dan kun je de stap naar gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst overwegen. Afhankelijk van de ernst van de tekortkoming kan ook volledige ontbinding of schadevergoeding aan de orde zijn.

Laat je hierin bijstaan door een juridisch adviseur die verstand heeft van bouwrecht en aannemingsovereenkomsten. Op recht-zeker.nl/wonen/ lees je hoe Recht Zeker Advies je hierbij kan helpen.

Veelgestelde vragen

Wat is gedeeltelijke ontbinding van een aannemingsovereenkomst?

Gedeeltelijke ontbinding van een aannemingsovereenkomst betekent dat een deel van de overeenkomst ongedaan wordt gemaakt omdat de aannemer zijn verplichtingen voor dat deel niet is nagekomen. De opdrachtgever heeft dan recht op terugbetaling van het deel van de aanneemsom dat overeenkomt met het niet of slecht uitgevoerde werk, zonder dat de hele overeenkomst hoeft te worden vernietigd. Dit is geregeld in artikel 6:270 van het Burgerlijk Wetboek.

Kan ik geld terugvorderen als de aannemer zijn werk niet goed heeft gedaan?

Ja, als de aannemer aantoonbaar tekortgeschoten is, kun je aanspraak maken op vermindering van de aanneemsom of terugbetaling van al betaalde bedragen via gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Je moet de aannemer wel eerst schriftelijk in gebreke stellen en hem de kans geven het gebrek te herstellen. Lukt dat niet, dan kun je via de rechter terugvorderen wat je teveel hebt betaald.

Moet ik naar de rechter als de aannemer niet reageert op gebreken?

Niet altijd. Soms kun je via mediation of een geschillencommissie tot een oplossing komen, wat sneller en goedkoper is dan een bodemprocedure. Als de aannemer weigert mee te werken of de schade aanzienlijk is, is een gerechtelijke procedure via de rechtbank soms de enige optie om je recht te halen. Een juridisch adviseur kan beoordelen welk traject het meest kansrijk en kostenefficiënt is in jouw situatie.

Heb je vragen over gebreken in aangeleverd werk of een geschil met een aannemer? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een VvE aansprakelijk stellen voor schade aan je appartement of woning klinkt logisch — maar het Gerechtshof Den Haag heeft op 15 september 2026 geoordeeld dat dit juridisch een stuk lastiger is dan veel mensen denken. In Rechtspraak is vastgelegd dat alle vorderingen tegen de VvE werden afgewezen, bij gebrek aan een deugdelijke juridische grondslag. Als VvE-lid of appartementseigenaar is dit een uitspraak waar je rekening mee moet houden.

Wat houdt dit in?

Aansprakelijkheid van een VvE houdt in dat de Vereniging van Eigenaars verantwoordelijk wordt gehouden voor schade die is ontstaan door een gebrek aan het beheerde gebouw of gemeenschappelijke delen. Maar het Gerechtshof Den Haag maakt in deze zaak duidelijk dat die aansprakelijkheid niet zomaar geldt.

De kern van de uitspraak draait om drie afgewezen grondslagen. Ten eerste beroept de eisende partij zich op artikel 6:174 BW, de risicoaansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen. Het hof oordeelt echter dat de VvE geen bezitter is van de opstal. Dat zijn de individuele appartementseigenaars gezamenlijk. De VvE beheert het gebouw namens die eigenaars, maar is juridisch gezien niet de eigenaar of bezitter. Daarmee valt de grondslag voor opstalaansprakelijkheid weg.

Ten tweede wordt artikel 5:113 lid 4 BW aangehaald, dat hoofdelijke aansprakelijkheid van de gezamenlijke eigenaars mogelijk maakt. Maar ook dat gaat niet op, omdat de aansprakelijkheid van die eigenaars zelf eerst vastgesteld moet worden. Dat is in deze zaak niet gelukt. Zonder aansprakelijkheid bij de eigenaars, geen hoofdelijke aansprakelijkheid, en dus geen claim op de VvE.

Ten derde worden zaakwaarneming en ongerechtvaardigde verrijking als grondslagen geprobeerd. Ook die legt het hof naast zich neer. Er is geen sprake van een situatie waarbij de VvE bewust de zaak van een ander heeft behartigd zonder opdracht, en van verrijking ten koste van de eisende partij is evenmin gebleken.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je appartementseigenaar en heb je schade geleden door een gebrek aan het gebouw? Dan is deze uitspraak een belangrijk signaal. Je kunt niet automatisch de VvE aanspreken, zelfs niet als het gaat om gebreken aan gemeenschappelijke delen waarvoor de VvE het beheer voert.

De juridische weg loopt in principe via de gezamenlijke eigenaars, niet via de VvE als zelfstandige entiteit. Dat klinkt omslachtig, en dat is het ook. In de praktijk betekent het dat je goed moet uitzoeken wie juridisch verantwoordelijk is voor het gebrek, en op welke grondslag je dat kunt onderbouwen.

Ben je VvE-bestuurder of -lid? Dan biedt deze uitspraak ook voor jou duidelijkheid. De VvE is geen risicodrager in de zin van artikel 6:174 BW. Dat neemt niet weg dat de individuele eigenaars wél aansprakelijk kunnen zijn — de VvE ontspringt dus niet zonder meer de dans bij iedere schadeclaim.

Heb je als huurder of bewoner schade door een bouwkundig gebrek in een appartementencomplex? Dan is de vraag wie jouw verhuurder is en of die eigenaar deel uitmaakt van de VvE. De aansprakelijkheidsketen is complex, en een verkeerde aanpak betekent dat je claim strandt nog voordat de inhoud beoordeeld wordt.

Wat kun je doen?

Laat je niet verrassen door de juridische complexiteit rondom VvE-aansprakelijkheid. De eerste stap is altijd uitzoeken wie de juridische bezitter of eigenaar is van het onderdeel dat het gebrek veroorzaakt. Is het een gemeenschappelijk deel, een privégedeelte, of zit het op de grens?

Daarna moet je bepalen op welke grondslag je een vordering kunt baseren. Opstalaansprakelijkheid, wanprestatie, onrechtmatige daad — iedere grondslag heeft zijn eigen vereisten, en de keuze bepaalt wie je aanspreekt en hoe je dat doet.

Documenteer schade altijd zo snel mogelijk met foto’s, expertiserapporten en schriftelijke meldingen. Hoe beter je dossier, hoe sterker je positie als de zaak voor de rechter komt.

Op recht-zeker.nl/wonen/ vind je meer informatie over juridische kwesties rondom wonen, VvE’s en aansprakelijkheid. Wacht niet te lang met advies inwinnen — verjaringstermijnen en formele vereisten kunnen je claim anders alsnog ondergraven.

Veelgestelde vragen

Kan ik een VvE aansprakelijk stellen voor schade door een gebrek aan het gebouw?

Een VvE aansprakelijk stellen op basis van opstalaansprakelijkheid (artikel 6:174 BW) is in de meeste gevallen niet mogelijk, omdat de VvE juridisch gezien geen bezitter is van het gebouw. De aansprakelijkheid ligt bij de individuele appartementseigenaars gezamenlijk. Je zult dus de eigenaars moeten aanspreken, niet de VvE als zelfstandige entiteit.

Wat is het verschil tussen de VvE en de appartementseigenaars bij een schadeclaim?

De VvE beheert het gebouw namens de gezamenlijke eigenaars, maar is zelf geen eigenaar of bezitter van de opstal. Bij een schadeclaim op grond van een gebrek aan het gebouw zijn de individuele appartementseigenaars de aansprakelijke partij, niet de VvE. Hoofdelijke aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 5:113 lid 4 BW is alleen mogelijk als de aansprakelijkheid van die eigenaars zelf al vaststaat.

Wat moet ik doen als de VvE mijn schadeclaim afwijst?

Als de VvE jouw schadeclaim afwijst, is de volgende stap uitzoeken of je de gezamenlijke eigenaars rechtstreeks kunt aanspreken. Laat een jurist beoordelen op welke juridische grondslag jouw vordering het sterkst staat, en zorg dat je schade goed gedocumenteerd is. Wacht niet te lang, want verjaringstermijnen kunnen een geldige claim alsnog blokkeren.

Heb je vragen over VvE-aansprakelijkheid of een schadeclaim rondom wonen? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een VvE-lid dat eigenmachtig een dakterras aanlegt zonder toestemming van de andere leden — de rechtbank Den Haag heeft in augustus 2026 duidelijk gemaakt dat dit niet ongestraft wordt beloond. Het verzoek om de besluiten van de ledenvergadering te vernietigen én om alsnog toestemming af te dwingen, werd in zijn geheel afgewezen. Lees je mee in een VvE? Dan is dit precies het soort uitspraak waar je iets aan hebt.

Bron: Rechtspraak

Wat houdt dit in?

Eigenmachtig handelen binnen een VvE houdt in dat een appartementseigenaar zonder vereiste toestemming van de andere leden wijzigingen aan het gemeenschappelijke eigendom doorvoert, wat in strijd is met de splitsingsakte en de wet.

In deze zaak had één van de drie VvE-leden een dakterras gerealiseerd zonder vooraf toestemming te vragen. Na de aanleg hield de VvE een ledenvergadering. De uitkomst was helder: geen toestemming voor het dakterras en geen instemming met een wijziging van de splitsingsakte die het dakterras achteraf zou legaliseren.

Het lid dat het dakterras had aangelegd, stapte naar de rechter. Het verzoek was tweeledig: vernietig de besluiten van de vergadering én geef rechterlijke vervangende toestemming. De rechtbank Den Haag wees beide verzoeken af.

De kern van de redenering is dat een VvE-lid niet zelfstandig mag beslissen over zaken die de gemeenschap aangaan. Een dakterras op gemeenschappelijk eigendom vereist instemming van de andere leden. Wie dat overslaat en daarna probeert de situatie via de rechter recht te zetten, staat juridisch zwak.

Wat betekent dit voor jou?

Als appartementseigenaar of VvE-lid raak je hier rechtstreeks door geraakt. In kleine VvE’s — zoals hier met slechts drie leden — is de verhouding kwetsbaar. Eén lid dat eigenmachtig handelt, kan de onderlinge verhoudingen ernstig schaden én juridische procedures uitlokken die iedereen geld kosten.

Ben jij het lid dat plannen heeft voor een verbouwing, uitbouw of aanpassing aan je appartement of het gebouw? Controleer dan altijd eerst de splitsingsakte. Daarin staat beschreven wat gemeenschappelijk eigendom is en welke besluitvorming vereist is. Een dakterras op het dak van een appartementencomplex valt in vrijwel alle gevallen onder gemeenschappelijk eigendom.

Ben jij de andere kant van de VvE — dus een lid dat geconfronteerd wordt met een buurman die alvast aan de slag gaat zonder overleg? Dan laat deze uitspraak zien dat je niet machteloos staat. De vergadering kan besluiten geen toestemming te verlenen, en de rechter ondersteunt dat als het besluit niet in strijd is met de wet of de redelijkheid en billijkheid.

Huur jij een appartement en overweeg jouw verhuurder of bovenbuurman ingrijpende aanpassingen? Ook dan speelt VvE-besluitvorming een rol, al zit je zelf niet aan tafel. Kennis van je rechten en de werking van de VvE helpt je om tijdig aan de bel te trekken.

Wat kun je doen?

Het begint bij de splitsingsakte. Heb je die nog nooit doorgelezen? Doe het nu. Hierin staat wat als privégedeelte geldt en wat gemeenschappelijk is. Voor alles wat gemeenschappelijk is, heb je toestemming van de VvE nodig — en soms zelfs een notariële wijziging van de akte zelf.

Wil je een verbouwing of aanpassing doorvoeren, zet dit dan eerst op de agenda van de ledenvergadering. Zorg voor een concreet voorstel, vraag eventueel een architect of aannemer om een tekening te maken en geef de andere leden de kans om te reageren. Laat het besluit vervolgens vastleggen in de notulen.

Sta jij als VvE tegenover een lid dat al gebouwd heeft zonder toestemming? Neem dan snel juridisch advies in. Je hebt als vergadering het recht om geen toestemming te verlenen voor wijziging van de splitsingsakte. Wacht daar niet te lang mee, want hoe langer de situatie voortduurt, hoe moeilijker het wordt om terug te draaien.

Ben je zelf het lid dat al gebouwd heeft en zoek je een uitweg? Weet dan dat de rechter niet zomaar vervangende toestemming verleent. Je bent waarschijnlijk sterker af als je het alsnog in goed overleg probeert te regelen via een aanpassing van de splitsingsakte, mits de andere leden daartoe bereid zijn.

Meer weten over jouw rechten en plichten als appartementseigenaar of VvE-lid? Bekijk dan onze wonen-pagina voor meer informatie en advies op maat.

Veelgestelde vragen

Mag ik als VvE-lid een dakterras aanleggen zonder toestemming?

Nee. Een dak maakt in vrijwel alle gevallen deel uit van het gemeenschappelijke eigendom van de VvE. Voor het realiseren van een dakterras heb je toestemming nodig van de overige leden, en vaak ook een notariële wijziging van de splitsingsakte. Doe je dit zonder toestemming, dan riskeer je dat de VvE besluit de situatie niet te legaliseren en dat de rechter dat besluit in stand laat.

Kan de rechter alsnog toestemming geven als de VvE weigert?

De rechter kan in theorie vervangende toestemming verlenen, maar alleen als het besluit van de VvE in strijd is met de wet of met de redelijkheid en billijkheid. Als de VvE een weloverwogen besluit neemt om geen toestemming te verlenen — zeker wanneer een lid eigenmachtig heeft gehandeld — heeft de rechter weinig aanleiding om daartegen in te gaan. De uitspraak van de rechtbank Den Haag van 26 augustus 2026 bevestigt dat nadrukkelijk.

Wat kun je doen als een VvE-lid zonder toestemming verbouwt?

Als VvE kun je in een ledenvergadering besluiten geen toestemming te verlenen en wijziging van de splitsingsakte af te wijzen. Daarnaast kun je via de rechter herstel in de oorspronkelijke toestand eisen of andere maatregelen vragen. Het is verstandig om juridisch advies in te winnen zodra je constateert dat een lid eigenmachtig heeft gehandeld, zodat je tijdig de juiste stappen zet.

Heb je vragen over jouw rechten binnen een VvE of een conflict over verbouwingen en toestemming? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.