Aannemer werk niet af? Zo krijg je geld terug

Een aannemer die werk niet afmaakt maar wel het volledige bedrag opstrijkt — het is een situatie die vaker voorkomt dan je denkt. Rechtbank Noord-Holland oordeelde op 4 juni 2026 dat de aannemer in zo’n geval een deel van de aanneemsom moet terugbetalen aan de consument. Een belangrijke uitspraak voor iedereen die bouwwerkzaamheden laat uitvoeren aan de eigen woning.

Wat houdt dit in?

Gedeeltelijke terugbetaling van de aanneemsom houdt in dat een aannemer het deel van de betaalde prijs moet teruggeven dat overeenkomt met werkzaamheden die hij wel had moeten uitvoeren maar dit heeft nagelaten.

In deze zaak had een consument een aannemer ingehuurd voor overeengekomen werkzaamheden en had hij de aanneemsom (deels of geheel) al betaald. De aannemer voerde echter een deel van het afgesproken werk niet uit, ondanks meerdere verzoeken van de consument. De kantonrechter van Rechtbank Noord-Holland stelde de consument in het gelijk.

De kern van de redenering: als een aannemer aantoont werk te zullen leveren maar dat vervolgens structureel nalaat, is er sprake van wanprestatie. De consument heeft dan recht op terugbetaling van het bedrag dat overeenkomt met het niet-uitgevoerde werk. De rechter liet de aannemer geen ruimte om de tekortkoming te verdoezelen met vage toezeggingen of vertragingstactieken.

Je kunt de volledige uitspraak lezen via Rechtspraak.

Wat betekent dit voor jou?

Als woningbezitter of huurder die een aannemer inschakelt, heb je meer rechtsbescherming dan velen denken. De uitspraak bevestigt dat een aannemer niet zomaar kan wegkomen met half werk terwijl hij het volle bedrag al heeft ontvangen. Je hoeft dat niet klakkeloos te accepteren.

Concreet betekent dit dat je als consument recht hebt op nakoming van de afgesproken werkzaamheden. Voert de aannemer die werkzaamheden niet uit na meerdere verzoeken, dan kun je aanspraak maken op gedeeltelijke terugbetaling van de aanneemsom. De rechter kijkt daarbij naar wat er is afgesproken, wat er is betaald en wat er daadwerkelijk is uitgevoerd.

Voor mensen die momenteel in een soortgelijke situatie zitten, is dit een steun in de rug. Je staat juridisch sterker dan je misschien dacht, zeker als je de verzoeken aan de aannemer goed hebt gedocumenteerd. Mondelinge afspraken zijn lastiger te bewijzen, maar schriftelijke communicatie — appjes, e-mails, brieven — is goud waard in dit soort geschillen.

Ook voor aannemers is dit een duidelijk signaal. Het niet nakomen van een overeenkomst met een consument, ook als slechts een deel van het werk uitblijft, kan leiden tot een terugbetalingsverplichting. De rechter staat niet toe dat een aannemer een consument maandenlang aan het lijntje houdt.

Wat kun je doen?

Zit jij in een conflict met een aannemer over niet-uitgevoerd werk? Dan zijn dit de stappen die je zet.

Allereerst: zet alle verzoeken aan de aannemer schriftelijk. Stuur een aangetekende brief of een e-mail waarin je duidelijk aangeeft welk werk nog niet is uitgevoerd en dat je de aannemer een redelijke termijn geeft om dit alsnog te doen. Dit heet een ingebrekestelling en is juridisch een belangrijke stap voordat je verdere actie kunt ondernemen.

Bewaar alle communicatie, foto’s van de (half afgebouwde) situatie en de originele overeenkomst of offerte. Deze documentatie bepaalt in grote mate hoe sterk jouw positie is als het tot een procedure komt. Een gedetailleerde tijdlijn van gebeurtenissen helpt enorm.

Reageert de aannemer niet of weigert hij terugbetaling? Dan kun je een procedure starten bij de kantonrechter, zoals de consument in deze zaak deed. Gaat het om een bedrag tot 25.000 euro, dan is de kantonrechter bevoegd en zijn de proceskosten relatief beperkt.

Wil je weten waar je precies aan toe bent en hoe je dit aanpakt? Kijk dan op recht-zeker.nl/wonen/ voor meer informatie over juridische hulp bij bouwgeschillen en aanneemovereenkomsten.

Veelgestelde vragen

Kan ik geld terugkrijgen als een aannemer zijn werk niet afmaakt?

Ja, als een aannemer overeengekomen werkzaamheden niet uitvoert ondanks meerdere verzoeken, heb je als consument recht op gedeeltelijke terugbetaling van de aanneemsom. Dit bevestigde Rechtbank Noord-Holland op 4 juni 2026 in een uitspraak waarbij de kantonrechter de aannemer veroordeelde tot terugbetaling. Wel is het belangrijk dat je de aannemer eerst schriftelijk in gebreke stelt en hem een redelijke termijn geeft om het werk alsnog af te ronden.

Wat is een ingebrekestelling bij een aannemer en wanneer heb ik die nodig?

Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarin je de aannemer formeel meedeelt dat hij tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst en hem een laatste redelijke termijn geeft om dit te herstellen. Je hebt deze nodig voordat je juridische stappen kunt zetten, zoals het eisen van schadevergoeding of terugbetaling van de aanneemsom. Zonder ingebrekestelling is een aannemer juridisch gezien nog niet officieel in verzuim.

Wat als de aannemer mondeling heeft beloofd het werk af te maken maar dit niet doet?

Mondelinge toezeggingen zijn juridisch gezien moeilijker te bewijzen dan schriftelijke afspraken. Als een aannemer mondeling belooft werk te voltooien maar dit structureel nalaat, is het raadzaam om dit alsnog schriftelijk vast te leggen — bijvoorbeeld door een bevestigingsmail te sturen na het gesprek. Hebt je geen schriftelijk bewijs, dan kan een juridisch adviseur helpen beoordelen welke andere bewijsmiddelen (zoals foto’s, getuigen of appberichten) bruikbaar zijn.

Heb je vragen over een conflict met een aannemer of de terugbetaling van een aanneemsom? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Je hebt met je buurman afgesproken dat het raam op de erfgrens zou worden voorzien van melkglas — en hij houdt zich niet aan die afspraak. Precies deze situatie lag voor bij de Rechtbank Midden-Nederland op 22 juli 2026. De uitspraak laat zien hoe de rechter omgaat met mondelinge of onduidelijke afspraken tussen buren over privacy en inkijk.

De volledige uitspraak is te vinden op Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

Een burengeschil over inkijk houdt in dat een bewoner via de rechter kan afdwingen dat een buur een afgesproken maatregel — zoals het plaatsen van melkglas — alsnog nakomt.

In deze zaak heeft eiser gesteld dat hij met zijn buurman had afgesproken dat het raam op de erfgrens zou worden vervangen door melkglas, zodat er geen direct zicht meer is op zijn achtertuin. Dat raam bevindt zich precies op de perceelgrens, wat op zichzelf al een gevoelig punt is in het burenrecht.

De eiser vorderde nakoming van die afspraak. De kern van het geschil: was er überhaupt een rechtsgeldige afspraak gemaakt, en zo ja, kan de rechter dan afdwingen dat de buurman die afspraak alsnog naleeft? Dit soort geschillen draait juridisch om de vraag of er sprake is van een overeenkomst en of nakoming gevorderd kan worden.

In het burenrecht geldt dat een raam op of nabij de erfgrens in beginsel niet is toegestaan tenzij er toestemming is van de buurman of tenzij het raam ondoorzichtig is. Artikel 5:50 BW schrijft voor dat je op minder dan twee meter van de erfgrens geen vensters, balkons of soortgelijke werken mag hebben die direct uitzicht geven op het naburige erf, tenzij er een scheidsmuur tussen staat of de buurman toestemming heeft gegeven.

Wat betekent dit voor jou?

Als je ooit een afspraak hebt gemaakt met je buurman over aanpassingen aan zijn woning of jouw woning — zet die dan op schrift. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk worden dit soort afspraken aan de schutting of onder het genot van een kop koffie gemaakt. Als het dan misgaat, sta je voor een rechter met niets meer dan jouw woord tegen het zijne.

Voor woningkopers is dit een belangrijk signaal. Als je een huis koopt en er zijn mondeling afspraken gemaakt tussen de vorige eigenaar en de buurman over ramen, schuttingen of andere grensoverschrijdende kwesties, dan loop je het risico dat je die afspraken niet kunt afdwingen of juist opeens gebonden bent aan verplichtingen die je niet kende.

Huurders en VvE-leden kunnen ook met vergelijkbare situaties te maken krijgen. Denk aan een raam van een naastgelegen appartement dat direct uitkijkt op een gemeenschappelijk terras of binnenplaats. De VvE heeft dan mogelijk een rol in het aanspreken van de betreffende eigenaar.

Voor iedereen die nu een burengeschil heeft over inkijk of een raam op de erfgrens geldt: de wet biedt bescherming, maar de bewijslast voor een gemaakte afspraak ligt bij jou. Zonder schriftelijk bewijs is een procedure onzeker.

Wat kun je doen?

Heb je een conflict met je buurman over een raam, inkijk of een andere situatie op of nabij de erfgrens? Dan zijn dit de stappen die je kunt zetten.

Stap één: controleer of artikel 5:50 BW van toepassing is. Als het raam op minder dan twee meter van de erfgrens zit en er direct uitzicht is op jouw erf, dan heb je in beginsel een wettelijke grond om de buurman aan te spreken — ongeacht of er een afspraak is gemaakt.

Stap twee: leg alles vast. Heb je een afspraak gemaakt of wil je een afspraak maken? Bevestig dit altijd schriftelijk, bij voorkeur via een ondertekende overeenkomst. Ook een e-mail of appbericht kan als bewijs dienen, maar een getekend document is sterker.

Stap drie: stuur een formele sommatie. Als je buurman de afspraak niet nakomt, stuur dan een aangetekende brief of ingebrekestelling. Daarin stel je een redelijke termijn en geef je aan wat je doet als hij die termijn niet haalt.

Stap vier: overweeg juridische stappen. Als de buurman blijft weigeren, kun je naar de rechter om nakoming te vorderen of — als de situatie acuut is — een kort geding starten. In veel burengeschillen is mediation ook een optie, maar dat werkt alleen als beide partijen bereid zijn.

Meer informatie over wat je kunt doen bij burengeschillen en andere woonrechtelijke kwesties vind je op recht-zeker.nl/wonen/.

Veelgestelde vragen

Mag een buurman een raam hebben dat uitkijkt op mijn tuin?

Op grond van artikel 5:50 BW is het in Nederland verboden om op minder dan twee meter van de erfgrens een venster of opening te hebben die direct uitzicht geeft op het naburige erf, tenzij de buurman daarvoor toestemming heeft gegeven of het raam ondoorzichtig is. Heeft de buurman zo’n raam zonder jouw toestemming, dan kun je hem juridisch aanspreken en eventueel nakoming of verwijdering eisen via de rechter.

Kan ik afdwingen dat mijn buurman melkglas plaatst als dat is afgesproken?

Ja, als je kunt bewijzen dat er een afspraak is gemaakt over het plaatsen van melkglas, kun je via de rechter nakoming van die overeenkomst vorderen. De bewijslast ligt bij jou: schriftelijk bewijs zoals een e-mail, appbericht of getekende overeenkomst vergroot de kans op succes aanzienlijk. Zonder bewijs is het woord tegen woord en is de uitkomst onzeker.

Wat doe ik als mijn buurman een mondelinge afspraak ontkent?

Als een buurman een mondelinge afspraak ontkent, sta je juridisch zwak zonder ondersteunend bewijs. Controleer of je nog appberichten, e-mails of getuigenverklaringen hebt die de afspraak bevestigen. Ontbreekt dat bewijs volledig, dan is het verstandig om te beoordelen of je een wettelijke grondslag hebt — zoals artikel 5:50 BW — waarop je de buurman alsnog kunt aanspreken, los van de afspraak.

Heb je vragen over een burengeschil of een raam op de erfgrens? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Wie de huur opzegt maar de woning niet verlaat, verblijft juridisch gezien zonder recht of titel. De Rechtbank Midden-Nederland wees op 23 juli 2026 in kort geding de ontruimingsvordering van de verhuurder toe, omdat huurders na opzegging gewoon bleven zitten. Rechtspraak bevestigt hiermee een duidelijke lijn: opzeggen en niet vertrekken heeft serieuze juridische gevolgen.

Wat houdt dit in?

Verblijf zonder recht of titel houdt in dat een persoon een woning bewoont terwijl daar geen geldige juridische grondslag meer voor bestaat. In deze zaak hadden de huurders zelf de huurovereenkomst opgezegd, maar vervolgens de woning niet ontruimd op de afgesproken datum.

De verhuurder stapte naar de rechter via een kort geding ontruimingsprocedure. De huurders verschenen niet bij de zitting, waarna de rechter verstek verleende. Dat betekent dat de rechter de vordering beoordeelt op basis van wat de verhuurder inbrengt, zonder tegenweer van de andere kant.

De rechter oordeelde dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was beëindigd door de opzegging van de huurders zelf. Er was geen nieuwe grondslag om in de woning te blijven. De ontruiming werd toegewezen, inclusief de bevoegdheid voor de verhuurder om de woning zo nodig met behulp van de politie te laten ontruimen.

Wat betekent dit voor jou?

Als huurder moet je beseffen dat een opzegging juridisch bindend is. Zodra jij de huur opzegt en de opzegtermijn verstreken is, heb je geen recht meer om in de woning te blijven. Blijf je toch zitten, dan kan de verhuurder via een kort geding ontruiming afdwingen, en dat gaat snel.

De rechter heeft in dit soort zaken weinig ruimte om anders te beslissen. Jij hebt immers zelf de overeenkomst beëindigd. Een beroep op persoonlijke omstandigheden, zoals geen andere woning kunnen vinden, is in kort geding zelden voldoende om ontruiming te voorkomen.

Als verhuurder biedt deze uitspraak duidelijkheid. Wanneer een huurder na eigen opzegging de woning niet verlaat, kun je relatief snel via een kort geding ontruiming vorderen. Het ontbreken van een tegenpartij bij de zitting vertraagt de procedure niet; de rechter wijst de vordering toe als deze juridisch deugdelijk is onderbouwd.

Voor woningcorporaties en particuliere verhuurders geldt daarnaast dat je als verhuurder niet zomaar zelf de woning kunt betreden of de huurder kunt dwingen te vertrekken. Je hebt een rechterlijke uitspraak nodig. Dit vonnis illustreert hoe dat in de praktijk werkt: via een kort geding ontruimingsvordering kom je er snel.

Wat kun je doen?

Ben je huurder en heb je je huur opgezegd, maar kun je de woning niet op tijd verlaten? Communiceer dit dan tijdig en schriftelijk aan je verhuurder. Soms is er ruimte voor een kortdurende verlenging als je verhuurder daarmee instemt. Zeg de huur niet op als je nog geen alternatieve woonruimte hebt geregeld.

Heb je de huur al opgezegd en dreigt er nu een ontruimingsprocedure? Zoek dan direct juridisch advies. In een kort geding is de doorlooptijd kort en de beslissing vaak definitief op korte termijn. Wachten kost je tijd en positie.

Ben je verhuurder en weigert een huurder na opzegging de woning te verlaten? Documenteer de situatie goed: bewaar de schriftelijke opzegging, de bevestiging, en de correspondentie daarna. Met die documenten kun je snel een ontruimingskortgeding starten.

Wil je weten hoe je als verhuurder of huurder het beste kunt handelen in jouw situatie? Op recht-zeker.nl/wonen/ lees je meer over huurrecht en wat Recht Zeker Advies voor je kan betekenen.

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er als je de huur opzegt maar de woning niet verlaat?

Als je de huurovereenkomst zelf opzegt en de woning niet verlaat na het verstrijken van de opzegtermijn, verblijf je zonder recht of titel in de woning. De verhuurder kan dan via een kort geding ontruiming vorderen, en de rechter wijst dit in de meeste gevallen toe. Je kunt worden gedwongen de woning te verlaten, eventueel met politie-assistentie.

Hoe snel kan een verhuurder ontruiming afdwingen na opzegging door de huurder?

Via een kort geding ontruimingsprocedure kan een verhuurder al binnen enkele weken een rechterlijk vonnis krijgen. Als de huurder niet verschijnt bij de zitting, wordt verstek verleend en beoordeelt de rechter de vordering direct. Bij een juridisch deugdelijk onderbouwde vordering volgt toewijzing, waarna ontruiming snel kan worden geëffectueerd.

Kan een huurder een opzegging ongedaan maken als hij geen andere woning heeft?

Een eenmaal gedane opzegging is in principe bindend. Het ontbreken van vervangende woonruimte is in kort geding geen voldoende grond om de ontruiming te stoppen. Alleen als er sprake is van wilsgebreken bij de opzegging, zoals dwaling of misbruik van omstandigheden, kan er reden zijn om de opzegging juridisch aan te vechten. Laat je in dat geval zo snel mogelijk adviseren.

Heb je vragen over huur opzegging en ontruiming? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Koop je een nieuwbouwappartement, dan verwacht je dat het daar prettig wonen is. Maar wat als het binnenklimaatzo heet oploopt dat je er nauwelijks kunt leven? De Rechtbank Amsterdam deed op 29 juli 2026 uitspraak in een zaak waarbij kopers van nieuwbouwappartementen stelden dat hun woningen onleefbaar warm worden, en de vraag was: wie is daarvoor verantwoordelijk?

De uitspraak is Rechtspraak te raadplegen onder ECLI:NL:RBAMS:2026:7766.

Wat houdt dit in?

Een onleefbaar binnenklimaat door opwarming houdt in dat een woning door overmatige hitte structureel ongeschikt wordt voor normaal bewoning, wat kopers kunnen aanvoeren als tekortkoming van de verkoper of aannemer.

In deze zaak kochten meerdere kopers nieuwbouwappartementen en kwamen ze er al snel achter dat de woningen extreem heet worden. Zij stelden dat de verkoper en de aannemer tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst. De kern van hun argument: de appartementen zijn door de warmteopbouw simpelweg niet goed bewoonbaar.

De verkoper en aannemer verweerden zich met een duidelijk standpunt: de appartementen voldoen aan alles wat contractueel is afgesproken. Buitenzonwering was niet voorzien in het ontwerp, en de kopers wisten dat vóórdat ze tekenden. Als bewoners zelf last hebben van warmte, moeten ze zelf maatregelen nemen, aldus gedaagden.

De rechtbank heeft in deze zaak geoordeeld. Hoewel de volledige tekst van het vonnis voor nadere analyse beschikbaar is, draait de juridische kern om de vraag of een woning die contractueel “conform bestek” is opgeleverd toch een verborgen gebrek of tekortkoming kan opleveren als het leefklimaat in de praktijk ongeschikt blijkt. Dat is een vraag die steeds vaker opkomt, nu nieuwbouw door grote glasoppervlakken en klimaatverandering vaker kampt met oververhitting.

Wat betekent dit voor jou?

Als koper van een nieuwbouwappartement is dit vonnis relevant omdat het aantoont dat de discussie over binnenklimaatproblemen bij de rechter wél wordt gevoerd. Dat je wist dat er geen buitenzonwering zou komen, betekent niet automatisch dat je elke klacht over warmte kwijtscheldt. De vraag blijft of de woning voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en of de woning geschikt is voor normaal gebruik.

Heb jij een nieuwbouwwoning gekocht en loop je aan tegen extreme hitte binnenshuis? Dan is het belangrijk om te kijken wat er precies in je koopovereenkomst en bestek staat over thermisch comfort, ventilatie en zonwering. Wat mondeling is beloofd of wat je redelijkerwijs mocht verwachten, speelt ook een rol.

Voor projectontwikkelaars en aannemers is de boodschap helder: transparantie vóóraf is cruciaal. Als kopers bewust afstand doen van bepaalde voorzieningen, moet dat goed gedocumenteerd zijn. Anders loop je het risico dat een rechter later oordeelt dat kopers dat risico niet werkelijk hebben aanvaard.

Huurders in nieuwbouwcomplexen kunnen in een vergelijkbare positie zitten. Als de verhuurder een woning aanbiedt die wegens hitte structureel ongeschikt is voor bewoning, kan dat grond zijn voor huurprijsvermindering of herstel op basis van gebrekenrecht.

Wat kun je doen?

Als je te maken hebt met een onleefbaar binnenklimaat in een nieuwbouwwoning, begin dan met documenteren. Maak temperatuurmetingen, houd een logboek bij en leg klachten schriftelijk voor aan de verkoper of aannemer. Hoe beter je dossier, hoe sterker je positie bij een eventuele procedure.

Dien je klacht tijdig in. In de meeste koopovereenkomsten voor nieuwbouw geldt een klachttermijn. Sla je die over, dan kan dat je aanspraken beperken. Stuur dus een aangetekende brief of e-mail zodra je de problemen constateert.

Laat beoordelen of jouw situatie juridisch kansrijk is. De uitkomst hangt af van de exacte contractstekst, wat bij oplevering is besproken en wat je als koper redelijkerwijs mocht verwachten. Dat is maatwerk en niet iets wat je zomaar zelf kunt beoordelen op basis van een uitspraak in een andere zaak.

Wil je weten wat jouw rechten zijn als koper of huurder van een nieuwbouwwoning? Kijk dan op de woningpagina van Recht Zeker Advies voor meer informatie en begeleiding op maat.

Veelgestelde vragen

Kan ik de aannemer aansprakelijk stellen als mijn nieuwbouwappartement te heet wordt?

Ja, dat is mogelijk, maar het hangt af van wat er in de koopovereenkomst en het bestek staat en of de woning voldoet aan de eisen van normaal gebruik. Als jij wist dat er geen zonwering zou komen en dat uitdrukkelijk is overeengekomen, staat je positie minder sterk. Was dat niet duidelijk of werd warmtebeheersing impliciet beloofd, dan kun je een beroep doen op non-conformiteit of gebrekenrecht.

Wat is non-conformiteit bij een nieuwbouwwoning?

Non-conformiteit bij een nieuwbouwwoning houdt in dat de woning niet voldoet aan wat een koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, ook als de woning technisch “conform bestek” is opgeleverd. Als de woning door hitte structureel niet normaal bewoonbaar is, kan dat grond zijn voor een beroep op non-conformiteit, zelfs zonder dat er sprake is van een bouwkundige fout in de klassieke zin.

Moet ik zelf maatregelen nemen als mijn woning te warm wordt, of is dat de verantwoordelijkheid van de verkoper?

Dat hangt af van de afspraken en de omstandigheden. Als de verkoper heeft gesteld dat jij zelf maatregelen moet nemen en je dat hebt geaccepteerd, ligt de verantwoordelijkheid bij jou. Maar als de warmteproblemen zodanig ernstig zijn dat de woning niet normaal bewoonbaar is, en dat niet voorzienbaar was op basis van de contractinformatie, dan kan de verkoper of aannemer alsnog aansprakelijk zijn.

Heb je vragen over een onleefbaar binnenklimaat in jouw nieuwbouwwoning of een ander geschil met een verkoper of aannemer? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Je koopt een chalet op een vakantiepark, maar kort daarna blijkt dat het chalet er helemaal niet mag staan — en verwijderd moet worden. Precies dat overkwam een koper, en Rechtbank Overijssel stelde hem op 22 juli 2026 in het gelijk. De verkoper moet de volledige koopsom terugbetalen.

Deze uitspraak (Rechtspraak) is een harde les voor iedereen die een chalet, stacaravan of recreatiewoning koopt: non-conformiteit bij de aankoop van een chalet op een vakantiepark kan grote financiële gevolgen hebben voor de verkoper.

Wat houdt dit in?

Non-conformiteit bij de koop van een chalet houdt in dat het gekochte object niet voldoet aan wat de koper op basis van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten.

In deze zaak was er bij de aankoop al een verplichting om het chalet van het vakantiepark te verwijderen. De koper wist dit niet, de verkoper had dit niet meegedeeld. Dat is een verborgen gebrek in juridische zin, maar dan niet aan het object zelf — het gebrek zat in de rechtspositie van het chalet.

Een chalet dat je niet mag laten staan, is geen chalet dat je kunt gebruiken waarvoor je het koopt. De rechtbank oordeelde dat het gekochte object daardoor niet conform was aan wat de koper mocht verwachten. De verkoper had dit voor de koop moeten melden. Omdat dat niet gebeurde, is de koopovereenkomst aangetast en moet de volledige koopsom worden terugbetaald.

De juridische grondslag hier is artikel 7:17 BW: de zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat geldt ook als een chalet feitelijk in goede staat verkeert, maar juridisch of contractueel niet gebruikt kan worden zoals bedoeld.

Wat betekent dit voor jou?

Als koper van een chalet of recreatiewoning sta je sterker dan je misschien denkt. Verkopers zijn verplicht om relevante informatie te delen, ook als je er niet expliciet naar vraagt. Wist de verkoper van een verwijderingsverplichting, beperkte gebruiksmogelijkheden of een aankomend conflict met het vakantiepark? Dan had hij dat moeten melden.

Heb je een chalet gekocht en ontdek je achteraf dat er beperkingen of verplichtingen aan kleven die je niet kende bij de koop? Dan heb je mogelijk een succesvolle non-conformiteitsvordering. De rechtbank laat hier zien dat “ik wist er niks van” voor de koper een sterk argument is — en voor de verkoper juist een risico.

Als verkoper van een chalet moet je dit als een serieuze waarschuwing zien. Verkoop je een chalet waarop beperkingen rusten, dan ben je verplicht die te melden. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat je jaren later de volledige koopsom moet terugbetalen, plus rente en proceskosten. Transparantie bij de verkoop is geen keuze, het is een verplichting.

Voor kopers die twijfelen of hun situatie vergelijkbaar is: het gaat er niet alleen om of het chalet er fysiek netjes uitzag. Het gaat om de vraag of jij het chalet kunt gebruiken op de manier die je redelijkerwijs verwachtte bij de koop. Kon dat niet — door verwijderingsverplichtingen, beëindiging van de standplaatsovereenkomst of andere beperkingen — dan is non-conformiteit al snel aan de orde.

Wat kun je doen?

Heb je een chalet of recreatiewoning gekocht en ontdek je dat er verplichtingen of beperkingen zijn die je niet kende? Onderneem dan snel actie. Non-conformiteit moet je tijdig melden aan de verkoper, anders kun je je rechten verspelen. Een schriftelijke klacht sturen is stap één.

Leg alles vast: de koopovereenkomst, de communicatie met de verkoper voor en na de koop, de informatie die je wel en niet hebt ontvangen. Dit is je bewijspositie. Hoe sterker je documentatie, hoe beter je staat als het op een procedure aankomt.

Overweeg ook of je de koopovereenkomst wilt ontbinden of schadevergoeding wilt vorderen. Beide opties zijn mogelijk bij non-conformiteit, afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Een jurist kan je helpen bepalen welke route het meest kansrijk is in jouw situatie.

Wil je weten of jouw aankoop voldoet aan de conformiteitseis, of heb je een geschil over een chalet of recreatiewoning? Kijk dan verder op recht-zeker.nl/wonen/ voor meer informatie over je rechten bij woninggeschillen.

Veelgestelde vragen

Wat is non-conformiteit bij de koop van een chalet?

Non-conformiteit bij de koop van een chalet betekent dat het chalet niet voldoet aan wat de koper op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten. Dit kan gaan om fysieke gebreken, maar ook om juridische beperkingen — zoals een verwijderingsverplichting of een standplaatsovereenkomst die al was beëindigd op het moment van koop. Op basis van artikel 7:17 BW kan de koper dan aanspraak maken op ontbinding van de koopovereenkomst of schadevergoeding.

Kan ik de koopsom terugkrijgen als mijn chalet verwijderd moet worden?

Ja, als bij de koop al vaststond dat het chalet moest worden verwijderd en de verkoper je dat niet heeft verteld, heb je in beginsel recht op terugbetaling van de koopsom. Rechtbank Overijssel wees een dergelijke vordering op 22 juli 2026 toe: de verkoper moest de volledige koopsom terugbetalen omdat het chalet niet voldeed aan de non-conformiteitseis. Wél moet je tijdig klagen bij de verkoper om je rechten te behouden.

Moet een verkoper een verwijderingsverplichting melden bij de verkoop van een chalet?

Ja, een verkoper heeft een mededelingsplicht voor feiten die voor de koper relevant zijn. Een verplichting om het chalet van het vakantiepark te verwijderen is daar een duidelijk voorbeeld van. Verzwijgt de verkoper dit, dan handelt hij in strijd met zijn mededelingsplicht en kan de koper de koopovereenkomst aanvechten op grond van non-conformiteit of dwaling.

Heb je vragen over non-conformiteit bij de koop van een chalet of recreatiewoning? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

De Rechtbank Den Haag heeft op 24 juli 2026 in een kort geding bepaald dat een VvE verplicht is om structurele herstelwerkzaamheden uit te voeren aan lekkageoorzaken, op straffe van een dwangsom. Dit is een belangrijke uitspraak voor iedereen die te maken heeft met een VvE die verzuimt lekkages daadwerkelijk aan te pakken. De volledige uitspraak vind je via Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

De verantwoordelijkheid van de VvE voor lekkages houdt in dat de VvE als beheerder van de gemeenschappelijke delen verplicht is om niet alleen symptomen te bestrijden, maar de onderliggende oorzaken van lekkage structureel te verhelpen.

In deze zaak had een appartementseigenaar al langere tijd last van lekkage, vermoedelijk afkomstig vanuit gemeenschappelijke delen van het gebouw. De VvE had wel pogingen ondernomen om de lekkage te dichten, maar zonder structureel resultaat. De bewoner stapte naar de rechter en eiste in kort geding dat de VvE gedwongen zou worden de werkelijke oorzaak aan te pakken.

De rechter gaf de appartementseigenaar gelijk. De VvE kreeg een concrete termijn opgelegd waarbinnen de herstelwerkzaamheden uitgevoerd moesten zijn. Deed de VvE dat niet, dan verbeurt ze een dwangsom per dag of per overtreding. Bovendien moest de VvE de buitengerechtelijke kosten van de eisende partij vergoeden — de kosten die gemaakt zijn vóórdat de zaak bij de rechter belandde, zoals juridisch advies.

Wat deze uitspraak bijzonder maakt, is de nadruk op een structurele oplossing. Het is niet voldoende dat de VvE af en toe een noodmaatregel neemt of de lekkage tijdelijk afdicht. De rechter verwacht een aanpak die de oorzaak daadwerkelijk wegneemt.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je appartementseigenaar of huurder en heb je al tijden last van lekkage die vanuit gemeenschappelijke delen komt? Dan maakt deze uitspraak duidelijk dat je als VvE-lid of bewoner serieuze juridische middelen hebt om herstel af te dwingen. Je hoeft geen jaren te wachten terwijl de VvE met half werk aankomt.

Woon je in een appartementencomplex en betaal je maandelijks servicekosten aan de VvE? Die bijdragen zijn er juist voor om het gebouw in goede staat te houden. Als de VvE dat nalaat bij structurele lekkages, kun je via de rechter een termijn en een dwangsom afdwingen. Dit jaar heeft de rechtbank weer bevestigd dat rechters hier niet licht over denken.

Ben je VvE-bestuurder of -beheerder? Dan is dit een duidelijk signaal. Volsta niet met tijdelijke oplossingen als de oorzaak van lekkage niet is weggenomen. Doe je dat wel, dan loop je het risico op een kort geding, een dwangsom én een veroordeling in de buitengerechtelijke kosten van de andere partij. Dat kan flink oplopen.

Voor huurders geldt een vergelijkbare redenering. Als de verhuurder onderdeel is van of samenwerkt met een VvE, en die VvE laat structurele gebreken voortbestaan, dan kan ook de huurder juridische stappen zetten. De lekkage moet aangepakt worden, punt.

Wat kun je doen?

Heb je al een tijdje last van lekkage en heeft de VvE het probleem niet structureel opgelost? Begin dan met een schriftelijke ingebrekestelling. Stel de VvE schriftelijk aansprakelijk, geef een redelijke termijn en maak duidelijk dat je juridische stappen onderneemt als er niets gebeurt. Bewaar alle correspondentie.

Leg de schade goed vast. Maak foto’s en video’s, houd een logboek bij van meldingen en reacties van de VvE, en laat eventueel een rapport opmaken door een bouwkundige. Dit is je bewijsmateriaal als je naar de rechter moet.

Overweeg je een kort geding of wil je weten of jouw situatie sterk genoeg is om de VvE aansprakelijk te stellen? Dan is het slim om dit voor te leggen aan een jurist die thuis is in het appartementen- en VvE-recht. Een kort geding is een snelle procedure, maar het is wel zaak dat je zaak goed onderbouwd is.

Op recht-zeker.nl/wonen/ vind je meer informatie over geschillen met VvE’s, verhuurders en andere woonrechtelijke kwesties.

Veelgestelde vragen

Kan ik de VvE dwingen om lekkage te repareren?

Ja, als de lekkage afkomstig is vanuit gemeenschappelijke delen is de VvE verantwoordelijk voor herstel. Als de VvE niet of onvoldoende optreedt, kun je via een kort geding een termijn en een dwangsom afdwingen. De rechter kan de VvE verplichten de lekkageoorzaak structureel te verhelpen, niet alleen tijdelijk te dichten.

Wat is een dwangsom bij een VvE-geschil over lekkage?

Een dwangsom is een geldboete die de VvE moet betalen voor elke dag of elke overtreding dat zij niet voldoet aan de rechterlijke uitspraak. Bij lekkagegeschillen legt de rechter een dwangsom op om de VvE te prikkelen de herstelwerkzaamheden daadwerkelijk uit te voeren. De hoogte varieert per zaak, maar kan snel oplopen als er niets gebeurt.

Wie betaalt de juridische kosten als ik de VvE aansprakelijk stel voor lekkage?

Als je de VvE aansprakelijk stelt en de rechter wijst je vordering toe, kan de VvE worden veroordeeld tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Dit zijn de kosten die je hebt gemaakt vóórdat de zaak voor de rechter kwam, zoals juridisch advies. De rechtbank Den Haag wees in juli 2026 ook de buitengerechtelijke kosten toe aan de eisende appartementseigenaar.

Heb je vragen over een lekkagegeschil met je VvE of wil je weten hoe je de VvE aansprakelijk kunt stellen? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Een te hete huurwoning kan recht geven op huurprijsvermindering — maar niet altijd voor het volledige bedrag. De Rechtbank Amsterdam oordeelde op 16 juli 2026 dat een huurder weliswaar recht had op huurkorting vanwege een defect luchtventilatiesysteem, maar dat de huurder zelf ook deels verantwoordelijk was voor de hoge temperaturen. Rechtspraak biedt daarmee een duidelijk kader voor vergelijkbare huurgeschillen in 2026.

Wat houdt dit in?

Huurprijsvermindering wegens gebrek houdt in dat een huurder recht heeft op een lagere huurprijs zolang de verhuurder een gebrek niet herstelt dat het woongenot vermindert. In deze zaak klaagde de huurder over extreme hitte in de woning en stelde dat de verhuurder aansprakelijk was voor dit ongemak.

De kantonrechter stelde vast dat er inderdaad een gebrek was: het luchtventilatiesysteem functioneerde niet naar behoren. Dat is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Een defect ventilatiesysteem valt onder de onderhoudsplicht die de wet aan verhuurders oplegt.

Maar de rechter ging verder. Hij concludeerde dat de hoge temperaturen niet alleen door het defecte systeem werden veroorzaakt. Het gedrag van de huurder zelf speelde ook een rol. Denk aan het niet of nauwelijks ventileren via ramen, het gebruik van warmtegenererende apparatuur of andere factoren die de huurder zelf in de hand had.

Het resultaat: de huurprijsvermindering werd niet voor het volledige ongemak toegekend. De rechter verdeelde als het ware de verantwoordelijkheid tussen verhuurder en huurder, en paste de korting daarop aan. Dit is een relevante nuance die in de praktijk regelmatig wordt over het hoofd gezien.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je huurder en heb je last van hoge temperaturen in je woning? Dan is het eerste wat je moet doen nagaan waar de oorzaak ligt. Een defect aan het ventilatiesysteem, slechte isolatie of een kapotte airco die de verhuurder moet onderhouden: dat zijn gebreken waarvoor je huurprijsvermindering kunt vragen.

Maar je eigen gedrag telt mee. Als jij de oorzaak mede in de hand hebt gehad — door ramen niet open te zetten, gordijnen niet te sluiten op warme dagen, of apparaten te gebruiken die veel warmte produceren — dan kan de rechter dit verdisconteren in de hoogte van de huurkorting. Zorg dus dat je kunt aantonen dat je zelf redelijk hebt gehandeld.

Voor verhuurders is deze uitspraak een bevestiging dat je aansprakelijkheid niet automatisch volledig is bij klachten over warmte of ventilatie. Als je kunt aantonen dat de huurder ook zelf heeft bijgedragen aan het probleem, heeft dat invloed op de uiteindelijke huurkorting. Documenteer de situatie goed en reageer tijdig op klachten.

Ben je een woningcorporatie of particuliere verhuurder met meerdere woningen? Dan is dit arrest een goede reden om je onderhoudsbeleid voor ventilatiesystemen te controleren. Een gebrekkig systeem is juridisch gezien een gebrek, ook al leidt het pas tot problemen bij warm weer.

Wat kun je doen?

Als huurder stap je het best als volgt te werk. Meld het gebrek schriftelijk bij je verhuurder en geef een redelijke termijn voor herstel. Bewaar alle correspondentie. Noteer temperaturen in de woning en documenteer hoe jij je eigen gedrag hebt aangepast om hitte te beperken.

Wordt het gebrek niet hersteld? Dan kun je huurprijsvermindering vragen via de Huurcommissie. Als de verhuurder weigert mee te werken aan de uitvoering van de uitspraak van de Huurcommissie, kun je naar de kantonrechter. Deze weg is ook geschikt als je een geliberaliseerd huurcontract hebt, waarbij de Huurcommissie niet bevoegd is.

Als verhuurder is het verstandig om klachten over ventilatie of hitte serieus te nemen en snel te handelen. Laat een erkend installatiebedrijf de staat van het ventilatiesysteem beoordelen en leg de bevindingen vast. Dat helpt je positie als er later een geschil volgt.

Wil je weten wat jouw rechten of verplichtingen zijn in een vergelijkbaar geschil? Kijk dan op recht-zeker.nl/wonen/ voor meer informatie over huurrecht en woongeschillen.

Veelgestelde vragen

Kan ik huurprijsvermindering krijgen als mijn woning te warm is?

Ja, als de hoge temperatuur (mede) wordt veroorzaakt door een gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, zoals een defect ventilatiesysteem of slechte isolatie, heb je recht op huurprijsvermindering. Wel kan de rechter de korting verlagen als jouw eigen gedrag ook heeft bijgedragen aan de warmteproblematiek, zoals blijkt uit de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 16 juli 2026.

Wat is een gebrek aan een huurwoning volgens de wet?

Een gebrek aan een huurwoning is elke toestand of eigenschap van de woning die het woongenot vermindert en die de huurder niet zelf heeft veroorzaakt. Voorbeelden zijn lekkages, schimmel, een defect ventilatiesysteem of kapotte technische installaties. De verhuurder is op grond van artikel 7:204 BW verplicht gebreken te verhelpen.

Hoe vraag ik huurprijsvermindering aan bij de Huurcommissie?

Je dient een verzoek in bij de Huurcommissie via hun website. Dit kan alleen als je een sociale huurwoning hebt met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Je moet het gebrek vooraf schriftelijk hebben gemeld bij de verhuurder en hem een redelijke hersteltermijn hebben gegeven. De Huurcommissie beoordeelt daarna of het gebrek recht geeft op huurkorting en voor welk percentage.

Heb je vragen over huurprijsvermindering of een gebrek aan je huurwoning? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Koop je een woning met een uitbouw en blijkt die uitbouw achteraf fundering­sproblemen te hebben? Dan heb je mogelijk te maken met non-conformiteit — en kan de verkoper aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. De Rechtbank Amsterdam bevestigde dit op 15 juli 2026 in een concrete zaak over funderingsgebreken aan een uitbouw. Lees hier wat die uitspraak betekent als je een huis hebt gekocht of wil kopen.

Wat houdt dit in?

Non-conformiteit bij woningkoop houdt in dat de gekochte woning niet voldoet aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In deze zaak ging het om een uitbouw met ernstige funderingsgebreken. De koper ontdekte die gebreken na de overdracht en stelde de verkoper aansprakelijk.

De rechtbank oordeelde dat de woning inderdaad niet-conform was. De uitbouw functioneerde niet zoals een normale koper op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten — namelijk als een solide, bewoonbaar deel van de woning zonder verborgen constructieve gebreken.

Opvallend is hoe de rechtbank de schade begrootte: op basis van de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten. Niet op basis van een abstracte berekening of taxatieverschil, maar op wat de koper concreet heeft uitgegeven om het gebrek te herstellen. Dat is een praktische benadering die kopers een sterk uitgangspunt geeft als ze de schade kunnen onderbouwen met facturen en offertes.

De uitspraak is te vinden via Rechtspraak onder zaaknummer C/13/779904.

Wat betekent dit voor jou?

Als woningkoper is dit een belangrijke bevestiging van je rechtspositie. Heb jij na de aankoop ontdekt dat de uitbouw of een ander onderdeel van de woning structurele gebreken heeft die je niet kende en ook niet had hoeven verwachten? Dan kun je in veel gevallen een beroep doen op non-conformiteit op grond van artikel 7:17 BW.

De sleutel zit hem in wat jij mocht verwachten. Een verkoper hoeft niet te garanderen dat de woning perfect is, maar de woning moet wel de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Verborgen funderingsproblemen vallen daar in de meeste gevallen buiten — die ontdek je immers niet bij een gewone bezichtiging.

Als woningverkoper is dit een aansporing om transparant te zijn over gebreken die je kent. Verkoop je een woning met een uitbouw en weet je van funderingsproblemen of vochtschade? Vermeld dat dan in de vragenlijst of akte. Het verzwijgen van bekende gebreken kan je duur komen te staan, zeker nu rechtbanken bereid zijn om de volledige herstelkosten toe te wijzen.

Voor kopers die al herstelwerkzaamheden hebben laten uitvoeren, is de uitkomst van deze uitspraak extra relevant. De rechtbank baseert de schadevergoeding op de werkelijk gemaakte kosten. Goede documentatie — denk aan offertes, facturen en rapporten van een bouwkundig adviseur — is daarmee geen formaliteit maar een noodzaak.

Wat kun je doen?

Vermoed je non-conformiteit bij je gekochte woning? Begin dan zo snel mogelijk met het vastleggen van het gebrek. Laat een onafhankelijk bouwkundig rapport opstellen en bewaar alle communicatie met de verkoper of diens makelaar.

Stel de verkoper schriftelijk in gebreke zodra je het gebrek hebt ontdekt. Wacht niet te lang: de verjaringstermijn voor vorderingen uit non-conformiteit bedraagt twee jaar na de ontdekking van het gebrek, maar je hebt ook een meldingsplicht op grond van artikel 7:23 BW — en die geldt op korte termijn na ontdekking.

Heb je al herstelwerkzaamheden uitgevoerd of ga je die laten uitvoeren? Bewaar dan alle facturen zorgvuldig. Zoals deze uitspraak laat zien, kan de rechter de daadwerkelijke herstelkosten als uitgangspunt nemen voor de schadebegroting. Dat betekent dat jouw financiële onderbouwing direct bepalend is voor wat je terugkrijgt.

Wil je weten of jouw situatie vergelijkbaar is met deze zaak en of je een reële kans maakt? Kijk dan op recht-zeker.nl/wonen/ voor meer informatie over juridische bijstand bij woninggeschillen.

Veelgestelde vragen

Wat is non-conformiteit bij woningkoop?

Non-conformiteit bij woningkoop betekent dat de woning niet voldoet aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten. Als een woning verborgen gebreken heeft die het normale gebruik belemmeren — zoals funderingsproblemen aan een uitbouw — kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen op grond van artikel 7:17 BW en schadevergoeding of herstel eisen.

Hoe wordt schade door funderingsgebreken berekend bij non-conformiteit?

Bij non-conformiteit door funderingsgebreken kan de rechter de schade begroten op basis van de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten. Dit blijkt ook uit de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 15 juli 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:7227). Het is daarom belangrijk alle offertes en facturen voor herstelwerkzaamheden goed te bewaren en te laten onderbouwen door een bouwkundig rapport.

Binnen welke termijn moet je funderingsgebreken melden bij de verkoper?

Op grond van artikel 7:23 BW moet je de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek op de hoogte stellen. Wat “bekwame tijd” is, hangt af van de omstandigheden, maar rechters gaan doorgaans uit van twee tot maximaal zes maanden na ontdekking. Wacht je te lang, dan kun je je recht op schadevergoeding verliezen — ook als het gebrek objectief ernstig is.

Heb je vragen over non-conformiteit of funderingsgebreken na de aankoop van een woning? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Je koopt een woning, tekent de koopakte en denkt dat alles in orde is — totdat de cv-ketel uitvalt en blijkt dat er al jaren iets mis mee was. De Rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 8 juli 2026 dat een verkoopster aansprakelijk is voor een verborgen gebrek aan de ketel in de verkochte woning. De koper krijgt de schade vergoed op basis van artikel 7:17 BW én de koopovereenkomst. Lees je dit als koper of verkoper, dan wil je weten wat dit voor jou betekent.

De uitspraak is te vinden via Rechtspraak.

Wat houdt dit in?

Een verborgen gebrek bij woningverkoop houdt in dat een woning niet de eigenschappen bezit die een koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, zonder dat dit gebrek bij de levering zichtbaar was.

In deze zaak ging het om een defecte cv-ketel. De ketel was bij de overdracht al niet in goede staat, maar dat was voor de koper niet zichtbaar bij de bezichtiging of bij de notariële levering. Pas ná de koop bleek het probleem — en bleek reparatie of vervanging noodzakelijk.

De rechtbank legde twee grondslagen aan de veroordeling ten grondslag. Ten eerste artikel 7:17 BW, dat bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ten tweede artikel 6.3 van de koopovereenkomst, een standaardbepaling in de NVM-koopakte die de verkoper verplicht te garanderen dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.

De combinatie van die twee grondslagen maakt de positie van de koper sterk. Je hoeft als koper niet alleen te steunen op de wet; de koopovereenkomst zelf versterkt je claim. De verkoopster kon geen beroep doen op de ouderdomsclausule of de “as is”-bepaling, omdat het gebrek niet aan de koper was gemeld en niet zichtbaar was bij normaal onderzoek.

Wat betekent dit voor jou?

Als koper van een woning bevestigt deze uitspraak dat je recht hebt op schadevergoeding als een verborgen gebrek pas ná de overdracht aan het licht komt. Je hoeft niet zelf te bewijzen dat de verkoper wist van het gebrek. Voldoende is dat de woning niet functioneert zoals je op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Wel geldt een onderzoeksplicht voor jou als koper. Als je bij de bezichtiging zichtbare signalen van een probleem negeert — roestplekken, een ketel die duidelijk verouderd is — kan dat je claim verzwakken. Laat dus bij twijfel altijd een bouwkundige keuring uitvoeren vóór de aankoop.

Als verkoper is deze uitspraak een duidelijk signaal: verborgen gebreken aan installaties zoals een cv-ketel kunnen jarenlang na de verkoop terugkomen als een juridisch probleem. Weet jij van een gebrek en meld je het niet, dan loop je het risico op aansprakelijkheid. Transparantie bij de verkoop beschermt je.

Zit jij in een VvE of verhuurrelatie waarbij onderhoud van installaties een discussiepunt is? Ook dan is dit arrest relevant. De redenering over wat een gebouw redelijkerwijs moet kunnen — en wie daarvoor aansprakelijk is — loopt als een rode draad door het woonrecht.

Wat kun je doen?

Heb je een woning gekocht en ontdek je kort ná de overdracht een defect aan de ketel, het dak, de fundering of een andere installatie? Handel dan snel. Hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt om aan te tonen dat het gebrek al bestond op het moment van levering.

Stuur direct een schriftelijke melding naar de verkoper. Beschrijf het gebrek zo concreet mogelijk, voeg foto’s toe en leg vast wanneer je het ontdekte. Dit is juridisch belangrijk: je moet tijdig klagen op grond van artikel 7:23 BW, anders verlies je je rechten.

Laat het gebrek beoordelen door een onafhankelijke expert, zoals een installatietechnicus of bouwkundige. Een schriftelijk rapport is later in een eventuele procedure goud waard. Bewaar ook alle bonnen en offertes voor herstel.

Kom je er onderling niet uit met de verkoper, dan zijn er meerdere wegen: mediation, de Geschillencommissie Makelaardij of een gerechtelijke procedure. Bij Recht Zeker Advies helpen we je beoordelen welke route in jouw situatie het meest kansrijk is. Meer weten over je rechten als woningkoper of -verkoper? Ga naar recht-zeker.nl/wonen/.

Veelgestelde vragen

Wat is een verborgen gebrek bij de aankoop van een huis?

Een verborgen gebrek bij de aankoop van een huis is een defect dat bij normaal onderzoek niet zichtbaar was op het moment van koop, maar dat de woning ongeschikt maakt voor normaal gebruik. Voorbeelden zijn een lekkend dak dat pas bij hevige regen zichtbaar wordt, een defecte ketel of funderingsproblemen. Op grond van artikel 7:17 BW kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade die hieruit voortvloeit.

Hoe lang na aankoop kun je een verborgen gebrek melden aan de verkoper?

Je moet een verborgen gebrek zo snel mogelijk melden nadat je het hebt ontdekt. Artikel 7:23 BW schrijft voor dat je binnen bekwame tijd na ontdekking bij de verkoper moet klagen. In de praktijk hanteert de rechter vaak een termijn van twee maanden als uitgangspunt, maar dit hangt af van de omstandigheden. Wacht je te lang, dan kan dat betekenen dat je je recht op schadevergoeding verspeelt.

Moet de verkoper geweten hebben van het gebrek om aansprakelijk te zijn?

Nee, de verkoper hoeft niet geweten te hebben van het verborgen gebrek om aansprakelijk te zijn. Als de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, is dat voldoende grondslag voor aansprakelijkheid op basis van artikel 7:17 BW. Kwade opzet of bewuste verzwijging is dus geen vereiste, al speelt dit wel een rol bij de hoogte van de schadevergoeding.

Heb je vragen over een verborgen gebrek in een gekochte woning of over je rechten en plichten bij woningverkoop? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Verhuurders die servicekosten in rekening brengen voor zorg- of facilitaire diensten in gemengde complexen, lopen een reëel risico dat die kosten worden afgekeurd. Rechtbank Gelderland oordeelde op 19 juni 2026 in een zaak over servicekosten bij appartementen in Millingen aan de Rijn dat huurders terecht naar de Huurcommissie stapten. De uitspraak raakt direct aan een vraag die veel huurders in zorgcomplexen kennen: welke kosten mag een verhuurder eigenlijk doorberekenen?

Wat houdt dit in?

Servicekosten bij huurwoningen houden in dat een verhuurder naast de kale huur aanvullende kosten in rekening brengt voor diensten zoals schoonmaak, energie in gemeenschappelijke ruimten of administratie, maar alleen als die kosten wettelijk zijn toegestaan en aantoonbaar betrekking hebben op de woning van de huurder.

In deze zaak verhuurt een verhuurder appartementen in een groter complex waar ook een zorgorganisatie en een verpleegafdeling zijn gevestigd. Bij de afrekening servicekosten over 2023 brachten de huurders de zaak voor de Huurcommissie. Die stelde de servicekosten laag vast, waarna de verhuurder naar de rechter stapte.

Rechtbank Gelderland bekrachtigde de uitspraak van de Huurcommissie. De kern van het probleem: kosten die gemaakt worden voor het zorgdeel van het complex kunnen niet zomaar worden omgeslagen over de huurders van de gewone appartementen. Als een verhuurder kosten vermengt die eigenlijk toebehoren aan een andere gebruiker van het complex, voldoet de afrekening niet aan de wettelijke eisen.

De volledige uitspraak is te lezen via Rechtspraak.

Wat betekent dit voor jou?

Als huurder in een gemengd complex, denk aan een gebouw waar ook zorg, horeca of kantoorruimte zit, is dit relevant. Jij betaalt alleen mee aan kosten die daadwerkelijk op jouw gebruik betrekking hebben. Worden er kosten doorberekend voor de verpleegafdeling, de zorgkeuken of gezamenlijke ruimten die jij niet gebruikt, dan is dat niet toegestaan.

Controleer je jaarlijkse servicekostenafrekening dus kritisch. De verhuurder moet per kostenpost kunnen aantonen wat de grondslag is en hoe de verdeelsleutel is bepaald. Is dat niet transparant, dan heb je een sterke positie om de afrekening aan te vechten.

Als verhuurder van een gemengd complex moet je extra zorgvuldig zijn bij het opstellen van de servicekostenafrekening. Een onduidelijke verdeelsleutel of het samenvoegen van kosten uit verschillende gebruiksdelen is een veelgemaakte fout die je duur kan komen te staan. De Huurcommissie stelt de kosten dan laag vast, en de rechter volgt dat.

Ben je lid van een VvE in een gemengd complex, dan is het ook voor jou relevant. Als de exploitatiekosten van het zorgdeel via de VvE-bijdrage worden verspreid over alle leden, moet dat wel te rechtvaardigen zijn op basis van het splitsingsreglement en het werkelijke gebruik.

Wat kun je doen?

Heb je als huurder twijfels over je servicekostenafrekening, vraag dan eerst een gespecificeerde opgave op bij je verhuurder. Je hebt daar wettelijk recht op. Ontbreekt die opgave of zijn de kosten niet te herleiden tot jouw woning of het gemeenschappelijke gebruik dat jou aangaat, dan kun je naar de Huurcommissie stappen.

De Huurcommissie behandelt geschillen over servicekosten bij zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. Je kunt een verzoek indienen als de verhuurder geen of een onvolledige afrekening verstrekt, of als je het niet eens bent met de hoogte van de afrekening. Daarna staat alsnog de gang naar de rechter open, zoals in deze zaak.

Als verhuurder doe je er verstandig aan om de kostenverdeling in gemengde complexen al bij aanvang goed vast te leggen in de huurovereenkomst en de bijbehorende servicekosten-bijlage. Zorg voor een heldere en verdedigbare verdeelsleutel. Pas die sleutel jaarlijks aan als de feitelijke situatie verandert en documenteer dat.

Wil je weten of jouw afrekening of verhuurpraktijk aan de wettelijke eisen voldoet? Bekijk dan het overzicht van onze diensten op recht-zeker.nl/wonen/ of neem direct contact op voor advies op maat.

Veelgestelde vragen

Welke servicekosten mag een verhuurder in rekening brengen bij huurders?

Een verhuurder mag alleen servicekosten doorberekenen die wettelijk zijn toegestaan en die daadwerkelijk betrekking hebben op het gebruik van de huurder of de gemeenschappelijke ruimten die de huurder gebruikt. Kosten voor andere gebruikers van het complex, zoals een zorgorganisatie of verpleegafdeling, mogen niet worden omgeslagen over gewone huurders. De verhuurder moet de afrekening per kostenpost specificeren en de verdeelsleutel onderbouwen.

Wat kan ik doen als mijn servicekostenafrekening niet klopt?

Als huurder kun je eerst schriftelijk een gespecificeerde opgave opvragen bij je verhuurder. Geeft de verhuurder geen of een onvolledige opgave, of ben je het niet eens met de hoogte van de kosten, dan kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie stelt de servicekosten dan vast op een bedrag dat wel is toegestaan. Daarna staat nog de weg naar de rechter open als een van de partijen het niet eens is met de uitspraak.

Mag een verhuurder kosten van een zorgcomplex doorberekenen aan huurders van gewone appartementen?

Nee, dat mag in principe niet. Kosten die uitsluitend betrekking hebben op het zorgdeel of de verpleegafdeling van een gemengd complex horen niet thuis in de servicekostenafrekening van reguliere huurders. Rechtbank Gelderland bevestigde in juni 2026 dat de Huurcommissie terecht ingrijpt als verhuurders kosten vermengd in rekening brengen zonder aantoonbare relatie met het huurgenot van de betreffende huurders.

Heb je vragen over servicekosten of je huurrecht? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.