Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-07-23
Koop je een woning met een uitbouw en blijkt die uitbouw achteraf funderingsproblemen te hebben? Dan heb je mogelijk te maken met non-conformiteit — en kan de verkoper aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. De Rechtbank Amsterdam bevestigde dit op 15 juli 2026 in een concrete zaak over funderingsgebreken aan een uitbouw. Lees hier wat die uitspraak betekent als je een huis hebt gekocht of wil kopen.
Wat houdt dit in?
Non-conformiteit bij woningkoop houdt in dat de gekochte woning niet voldoet aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In deze zaak ging het om een uitbouw met ernstige funderingsgebreken. De koper ontdekte die gebreken na de overdracht en stelde de verkoper aansprakelijk.
De rechtbank oordeelde dat de woning inderdaad niet-conform was. De uitbouw functioneerde niet zoals een normale koper op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten — namelijk als een solide, bewoonbaar deel van de woning zonder verborgen constructieve gebreken.
Opvallend is hoe de rechtbank de schade begrootte: op basis van de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten. Niet op basis van een abstracte berekening of taxatieverschil, maar op wat de koper concreet heeft uitgegeven om het gebrek te herstellen. Dat is een praktische benadering die kopers een sterk uitgangspunt geeft als ze de schade kunnen onderbouwen met facturen en offertes.
De uitspraak is te vinden via Rechtspraak onder zaaknummer C/13/779904.
Wat betekent dit voor jou?
Als woningkoper is dit een belangrijke bevestiging van je rechtspositie. Heb jij na de aankoop ontdekt dat de uitbouw of een ander onderdeel van de woning structurele gebreken heeft die je niet kende en ook niet had hoeven verwachten? Dan kun je in veel gevallen een beroep doen op non-conformiteit op grond van artikel 7:17 BW.
De sleutel zit hem in wat jij mocht verwachten. Een verkoper hoeft niet te garanderen dat de woning perfect is, maar de woning moet wel de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Verborgen funderingsproblemen vallen daar in de meeste gevallen buiten — die ontdek je immers niet bij een gewone bezichtiging.
Als woningverkoper is dit een aansporing om transparant te zijn over gebreken die je kent. Verkoop je een woning met een uitbouw en weet je van funderingsproblemen of vochtschade? Vermeld dat dan in de vragenlijst of akte. Het verzwijgen van bekende gebreken kan je duur komen te staan, zeker nu rechtbanken bereid zijn om de volledige herstelkosten toe te wijzen.
Voor kopers die al herstelwerkzaamheden hebben laten uitvoeren, is de uitkomst van deze uitspraak extra relevant. De rechtbank baseert de schadevergoeding op de werkelijk gemaakte kosten. Goede documentatie — denk aan offertes, facturen en rapporten van een bouwkundig adviseur — is daarmee geen formaliteit maar een noodzaak.
Wat kun je doen?
Vermoed je non-conformiteit bij je gekochte woning? Begin dan zo snel mogelijk met het vastleggen van het gebrek. Laat een onafhankelijk bouwkundig rapport opstellen en bewaar alle communicatie met de verkoper of diens makelaar.
Stel de verkoper schriftelijk in gebreke zodra je het gebrek hebt ontdekt. Wacht niet te lang: de verjaringstermijn voor vorderingen uit non-conformiteit bedraagt twee jaar na de ontdekking van het gebrek, maar je hebt ook een meldingsplicht op grond van artikel 7:23 BW — en die geldt op korte termijn na ontdekking.
Heb je al herstelwerkzaamheden uitgevoerd of ga je die laten uitvoeren? Bewaar dan alle facturen zorgvuldig. Zoals deze uitspraak laat zien, kan de rechter de daadwerkelijke herstelkosten als uitgangspunt nemen voor de schadebegroting. Dat betekent dat jouw financiële onderbouwing direct bepalend is voor wat je terugkrijgt.
Wil je weten of jouw situatie vergelijkbaar is met deze zaak en of je een reële kans maakt? Kijk dan op recht-zeker.nl/wonen/ voor meer informatie over juridische bijstand bij woninggeschillen.
Veelgestelde vragen
Wat is non-conformiteit bij woningkoop?
Non-conformiteit bij woningkoop betekent dat de woning niet voldoet aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten. Als een woning verborgen gebreken heeft die het normale gebruik belemmeren — zoals funderingsproblemen aan een uitbouw — kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen op grond van artikel 7:17 BW en schadevergoeding of herstel eisen.
Hoe wordt schade door funderingsgebreken berekend bij non-conformiteit?
Bij non-conformiteit door funderingsgebreken kan de rechter de schade begroten op basis van de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten. Dit blijkt ook uit de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 15 juli 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:7227). Het is daarom belangrijk alle offertes en facturen voor herstelwerkzaamheden goed te bewaren en te laten onderbouwen door een bouwkundig rapport.
Binnen welke termijn moet je funderingsgebreken melden bij de verkoper?
Op grond van artikel 7:23 BW moet je de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek op de hoogte stellen. Wat “bekwame tijd” is, hangt af van de omstandigheden, maar rechters gaan doorgaans uit van twee tot maximaal zes maanden na ontdekking. Wacht je te lang, dan kun je je recht op schadevergoeding verliezen — ook als het gebrek objectief ernstig is.
Heb je vragen over non-conformiteit of funderingsgebreken na de aankoop van een woning? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
