Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-09-18
Een verhuurder van bedrijfsruimte in Geuzenveld (Amsterdam) mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden nadat in het gehuurde spullen werden aangetroffen die wijzen op drugshandel. De huurder, die er een tabakszaak dreef, moet de ruimte ontruimen. Rechtspraak publiceerde de uitspraak op 10 september 2026. Dit vonnis laat zien hoe snel een huurovereenkomst kan eindigen als er illegale activiteiten in het spel zijn.
Wat houdt dit in?
Buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst houdt in dat een verhuurder de huur beëindigt zonder tussenkomst van de rechter, op grond van een ernstige tekortkoming van de huurder.
Normaal gesproken kan een verhuurder een huurovereenkomst alleen laten ontbinden via de rechter. Maar de wet biedt ook de mogelijkheid om buitengerechtelijk te ontbinden als de huurder zo ernstig tekortschiet dat dit ontbinding rechtvaardigt. In dit geval ging het om het aantreffen van spullen die duiden op drugshandel in een bedrijfsruimte die officieel werd gebruikt als tabakszaak.
De Rechtbank Amsterdam oordeelde dat de verhuurder terecht gebruik heeft gemaakt van deze bevoegdheid. Het aantreffen van drugsgerelateerde spullen kwalificeert als een zodanig ernstige wanprestatie dat de verhuurder niet hoefde te wachten op een rechterlijke uitspraak. De rechter bekrachtigde de ontbinding en beval de ontruiming van de bedrijfsruimte.
Dit soort gevallen valt onder het bredere thema van ontruiming bedrijfsruimte bij illegale activiteiten. De rechter toetst daarbij of de ernst van de wanprestatie de buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigt, en dat was hier duidelijk het geval.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je verhuurder van een bedrijfsruimte of winkelpand? Dan laat deze uitspraak zien dat je bij ernstige overtredingen niet per se naar de rechter hoeft. Als er concrete aanwijzingen zijn voor illegale activiteiten in het gehuurde, heb je als verhuurder sterke gronden om de huurovereenkomst zelf te ontbinden. Wel is het verstandig dit juridisch zorgvuldig voor te bereiden, want als de ontbinding onterecht blijkt, ben jij de partij die aansprakelijk is.
Ben je huurder van een bedrijfsruimte? Dan is dit vonnis een duidelijk signaal: als in jouw gehuurde pand spullen worden aangetroffen die wijzen op illegale activiteiten, ook als jij beweert er niets van te weten, kan de verhuurder de huur direct ontbinden. \”Ik wist van niets\” is als verweer zelden sterk genoeg als de feiten duidelijk zijn.
Exploiteer je een winkel of andere bedrijfsruimte die je deelt of onderverhuurt aan anderen? Dan ben je als huurder verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde gebeurt. Wat een onderhuurder of medegebruiker doet, kan jouw huurrecht kosten. Dat risico onderschatten veel ondernemers.
Voor vastgoedbeheerders en woningcorporaties geldt hetzelfde principe bij woonruimte, al gelden daar aanvullende wettelijke beschermingsregels voor huurders. Bij bedrijfsruimte is de bescherming van de huurder een stuk beperkter, wat verhuurders meer ruimte geeft om snel te handelen.
Wat kun je doen?
Als verhuurder is het eerste wat je moet doen: goed documenteren. Zorg dat je bij aanwijzingen van illegale activiteiten direct een proces-verbaal laat opmaken, een deurwaarder inschakelt en schriftelijk vastlegt wat er is aangetroffen. Zonder goede documentatie staat een buitengerechtelijke ontbinding juridisch veel zwakker.
Stuur altijd een formele ontbindingsbrief via een advocaat of juridisch adviseur. In die brief geef je aan op welke grond je ontbindt, wat je van de huurder verwacht en binnen welke termijn de ruimte leeg moet zijn. Een losse e-mail of mondeling gesprek is onvoldoende.
Overweeg ook of je naast de ontbinding schadevergoeding kunt vorderen. Denk aan gederfde huur, herstelkosten van het pand of reputatieschade als het pand geassocieerd is geraakt met criminele activiteiten.
Als huurder en je zit in een soortgelijke situatie: schakel direct juridische hulp in. Soms is er ruimte om de ontbinding aan te vechten, zeker als jij aantoonbaar niets wist en ook niets had kunnen weten van de activiteiten in het pand. Wacht hier niet mee; een ontruimingsbevel wordt snel executeerbaar.
Meer weten over je rechten en plichten rondom huur van bedrijfsruimte? Bekijk het overzicht op recht-zeker.nl/wonen/.
Veelgestelde vragen
Mag een verhuurder de huur ontbinden zonder rechter bij drugshandel in het pand?
Ja, bij een ernstige wanprestatie zoals het gebruik van een bedrijfsruimte voor drugshandel mag een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, dus zonder tussenkomst van de rechter. De verhuurder moet de ontbinding schriftelijk en deugdelijk onderbouwen. De rechter kan achteraf toetsen of de ontbinding terecht was, zoals in deze Amsterdamse zaak is bevestigd.
Wat gebeurt er als de huurder zegt dat hij niets wist van de drugs in zijn bedrijfsruimte?
Onwetendheid van de huurder is bij drugshandel in een gehuurde bedrijfsruimte zelden een afdoende verweer. Als verhuurder hoef je niet te bewijzen dat de huurder zelf bij de illegale activiteiten betrokken was; het is voldoende dat de wanprestatie objectief vaststaat. De huurder is verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde plaatsvindt, ook als dat door derden wordt gedaan.
Hoe snel moet een huurder de bedrijfsruimte ontruimen na ontbinding?
Dat hangt af van de ontbindingsbrief en het eventuele rechterlijke vonnis. In kort geding procedures, zoals bij de Rechtbank Amsterdam in deze zaak, kan een ontruimingsbevel direct uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat de huurder de ruimte soms binnen enkele dagen tot weken moet verlaten, ook als hij nog in hoger beroep gaat.
Heb je vragen over de ontbinding van een huurovereenkomst of ontruiming van bedrijfsruimte? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
