Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-06-10
De rechtbank Rotterdam heeft in mei 2026 een belangrijke uitspraak gedaan over overbouw tussen buren. Een eigenaar kreeg gelijk in zijn eis om een deel van de schuur van zijn buren terug te krijgen dat bij hun woning was getrokken. De buren konden zich niet beroepen op de overbouwregeling omdat het ging om een bestanddeel van hun woning.
Wat houdt dit in?
Overbouw houdt in dat een bouwwerk of constructie over de eigendomsgrens van een ander terrein steekt. In deze zaak voor de Rechtspraak ging het om een deel van een schuur dat eigenlijk op het terrein van de buren stond, maar was getrokken bij de woning van de andere eigenaren.
De rechtbank maakte een belangrijk onderscheid tussen losse overbouw en overbouw die een bestanddeel vormt van een woning. Het schuurdeel was zo nauw verbonden met de woning van de buren dat het juridisch gezien een bestanddeel daarvan was geworden. Dit heeft grote gevolgen voor de mogelijkheden om de overbouw te behouden.
Normaal gesproken kunnen eigenaren zich bij overbouw beroepen op artikel 5:54 BW, de zogenoemde overbouwregeling. Deze regeling kan ervoor zorgen dat je de overbouw mag behouden tegen betaling van een vergoeding. Maar deze regeling geldt niet voor bestanddelen van woningen.
De rechtbank oordeelde dat de eigenaar recht had op teruggave van het deel van zijn grond waar de schuur stond. De buren moesten het schuurdeel dus verwijderen van zijn terrein. Hun verweer dat zij zich konden beroepen op de overbouwregeling faalde omdat het schuurdeel een bestanddeel van hun woning was geworden.
Deze uitspraak laat zien dat de rechtspositie bij overbouw sterk afhangt van wat er precies is gebouwd en hoe nauw dit verbonden is met de hoofdconstructie. Een losse schuur heeft andere rechtsgevolgen dan een schuur die deel uitmaakt van een woning.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je eigenaar en ontdek je dat je buur heeft overgebouwd? Dan heb je een sterke rechtspositie als de overbouw een bestanddeel vormt van hun woning. Je kunt eisen dat ze de overbouw verwijderen en je grond teruggeven. Ze kunnen zich dan niet beroepen op de overbouwregeling.
Heb je zelf overgebouwd en is dit onderdeel geworden van je woning? Dan zit je in een lastige positie. Je kunt je niet beroepen op de bescherming van artikel 5:54 BW. Je buur kan eisen dat je de overbouw weghaalt, wat kostbaar kan uitpakken.
Voor woningkopers is deze uitspraak ook relevant. Controleer bij aankoop goed of alle onderdelen van de woning op eigen grond staan. Een technische keuring kan overbouw aan het licht brengen die later tot problemen leidt.
Projectontwikkelaars en aannemers moeten extra voorzichtig zijn met de eigendomsgrenzen. Zorg dat alle onderdelen van een woning binnen de kavel blijven, anders kan de eigenaar later geconfronteerd worden met claims van buren.
VvE’s kunnen ook met dit probleem worden geconfronteerd bij gemeenschappelijke onderdelen die over eigendomsgrenzen steken. De uitspraak benadrukt het belang van correcte kadastrale gegevens en grenzen.
Wat kun je doen?
Laat bij twijfel over eigendomsgrenzen een landmeter de exacte grenzen inmeten. Kadastrale tekeningen kunnen verouderd of onduidelijk zijn. Een professionele inmeting voorkomt conflicten en geeft juridische zekerheid over waar je eigendom begint en eindigt.
Overleg altijd met je buren voordat je bouwt. Zelfs als je denkt binnen je eigen grenzen te blijven, kan een gesprek veel narigheid voorkomen. Leg afspraken schriftelijk vast in een burenovereenkomst die je bij de notaris kunt laten vastleggen.
Ontdek je overbouw, neem dan snel juridisch advies. Er gelden verjaringstermijnen en hoe langer je wacht, hoe gecompliceerder de situatie kan worden. Een vroegijdige interventie kan vaak tot een praktische oplossing leiden zonder rechtszaak.
Overweeg bij nieuwbouw of verbouwing een juridische check van de plannen. Een specialist in woningrecht kan beoordelen of je plannen risico’s met zich meebrengen en hoe je deze kunt vermijden.
Bij bestaande overbouwsituaties kun je soms tot een minnelijke schikking komen. Dit kan goedkoper uitpakken dan een rechtszaak en behoudt de burenrelatie. Laat je hierbij wel altijd bijstaan door een jurist.
Veelgestelde vragen
Wanneer is overbouw een bestanddeel van een woning?
Overbouw vormt een bestanddeel van een woning wanneer het bouwwerk zo nauw verbonden is met de hoofdconstructie dat het er juridisch onderdeel van uitmaakt. Dit kan het geval zijn bij aangebouwde garages, serres of uitbouwen die constructief verbonden zijn met het huis. De mate van verbondenheid bepaalt of het een bestanddeel is.
Kan ik altijd een beroep doen op de overbouwregeling?
Nee, de overbouwregeling van artikel 5:54 BW geldt niet voor alle situaties. Je kunt geen beroep doen op deze regeling als de overbouw een bestanddeel vormt van een woning, zoals deze uitspraak duidelijk maakt. Ook bij kwade trouw of als de overbouw eenvoudig te verwijderen is, kan de regeling niet worden ingeroepen.
Wat zijn de kosten als ik overbouw moet weghalen?
De kosten voor het verwijderen van overbouw variëren sterk per situatie. Bij een simpele constructie gaat het om enkele duizenden euro’s, maar bij bestanddelen van woningen kunnen de kosten oplopen tot tienduizenden euro’s. Daarnaast kom je mogelijk ook op voor schadevergoeding aan de benadeelde buur en eventuele rechtbankkosten.
Heb je vragen over overbouw of eigendomsgrenzen? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
