Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-07-07
“`html
Een verbouwing van een kantoorgebouw naar een hotel levert niet automatisch een nieuw gebouw op voor de btw en overdrachtsbelasting. Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch oordeelde op 3 juni 2026 dat in dit geval wél sprake was van ‘in wezen nieuwbouw’, met grote fiscale gevolgen. Rechtspraak gepubliceerd als ECLI:NL:GHSHE:2026:1444.
Wat houdt dit in?
Het ‘in wezen nieuwbouw-criterium’ houdt in dat een ingrijpend verbouwde onroerende zaak fiscaal als een nieuw vervaardigd goed wordt aangemerkt, waardoor de levering ervan belast is met btw in plaats van overdrachtsbelasting.
In deze zaak verkreeg een commanditaire vennootschap (C.V.) een voormalig kantoorgebouw dat was omgebouwd tot hotel. De commandieten in die C.V. werden daardoor mede-eigenaar van het pand. De Belastingdienst en de koper verschilden van mening over de vraag of die verbouwing een ‘vervaardigd goed’ had voortgebracht en of het ‘in wezen nieuwbouw-criterium’ van toepassing was.
Dat criterium is relevant omdat het de grondslag bepaalt voor welke belasting je betaalt bij de aankoop. Gaat het om een bestaand gebouw? Dan betaal je overdrachtsbelasting. Is er sprake van een vervaardigd goed of in wezen nieuwbouw? Dan is de levering btw-belast en geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR).
Het hof oordeelde dat de verbouwing zo ingrijpend was dat het gebouw in wezen nieuw was. De structurele aanpassingen aan de bouwkundige kern van het pand waren doorslaggevend. Daarmee viel de verkrijging wél onder de btw-sfeer, en konden de commandieten een beroep doen op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting.
Wat betekent dit voor jou?
Als ondernemer of investeerder die vastgoed koopt dat recent ingrijpend is verbouwd, raakt dit arrest je direct. De grens tussen ‘renovatie’ en ‘in wezen nieuwbouw’ is in de praktijk lastig te trekken, maar de fiscale consequenties zijn enorm. Het verschil kan tienduizenden euro’s aan belasting schelen.
Investeer je in vastgoed via een C.V. of andere samenwerkingsvorm? Dan speelt er nog een extra laag: de vraag of de individuele verkrijging door de commandieten belast is. Dit arrest laat zien dat de fiscale kwalificatie van de verbouwing doorwerkt naar alle deelnemers in de structuur.
Voor ontwikkelaars en projectfinanciers is dit arrest eveneens relevant. Als je een gebouw transformeert, bepaalt de omvang en aard van de verbouwing of je kopers later geconfronteerd worden met btw of overdrachtsbelasting. Die uitkomst heeft directe invloed op de prijsstelling en de financiering van het project.
Ook als verkoper of bouwer van getransformeerd vastgoed moet je weten of je te maken krijgt met een btw-belaste levering. Lever je een ‘in wezen nieuw’ gebouw en heb je geen btw in rekening gebracht? Dan loop je het risico op een naheffing.
Wat kun je doen?
Laat bij aankoop van verbouwd vastgoed altijd vooraf beoordelen of de verbouwing het in wezen nieuwbouw-criterium raakt. Dat vereist een feitelijke analyse van de bouwkundige ingrepen: zijn de draagconstructie, de gevels, de verdiepingsvloeren of de fundering aangepast? Hoe ingrijpender de wijzigingen in de bouwkundige kern, hoe groter de kans dat sprake is van een vervaardigd goed.
Zit je al in een vastgoedstructuur via een C.V. of soortgelijke entiteit? Laat dan controleren of de oorspronkelijke belastingkwalificatie bij de verkrijging correct was. Als achteraf blijkt dat er wél sprake was van in wezen nieuwbouw, maar overdrachtsbelasting is betaald zonder beroep op de samenloopvrijstelling, kan er mogelijk nog iets worden rechtgezet.
Breng bij een lopend project de verbouwingsplannen tijdig in kaart. Een fiscaal jurist kan samen met een bouwkundig adviseur beoordelen of je over de drempel van ‘in wezen nieuwbouw’ gaat, zodat je de structuur en contracten daarop kunt aanpassen.
Meer weten over de fiscale kant van vastgoedtransacties en ondernemen? Bekijk het overzicht op recht-zeker.nl/ondernemen/.
Veelgestelde vragen
Wanneer is een verbouwing ‘in wezen nieuwbouw’ voor de btw?
Een verbouwing is ‘in wezen nieuwbouw’ als de ingrepen zo ingrijpend zijn dat het gebouw in bouwkundige zin in wezen nieuw is. Daarbij wordt gekeken of de constructieve kern van het gebouw, zoals de draagstructuur, gevels of verdiepingsvloeren, in aanzienlijke mate is vernieuwd of vervangen. Er bestaat geen vaste wettelijke drempel; de beoordeling is altijd feitelijk en casusgericht.
Betaal je overdrachtsbelasting of btw bij de aankoop van een verbouwd gebouw?
Bij de aankoop van een verbouwd gebouw betaal je in principe overdrachtsbelasting, tenzij de verbouwing heeft geleid tot een ‘vervaardigd goed’ of ‘in wezen nieuwbouw’. In dat geval is de levering belast met btw en geldt onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting op grond van artikel 15 WBR. Of deze vrijstelling van toepassing is, hangt af van de aard van de verbouwing en de omstandigheden van de transactie.
Wat is het fiscale belang van het in wezen nieuwbouw-criterium bij vastgoed in een C.V.?
Als vastgoed via een commanditaire vennootschap (C.V.) wordt verkregen, werkt de fiscale kwalificatie van het pand door naar de individuele commandieten. Is sprake van in wezen nieuwbouw, dan is de levering btw-belast en kunnen de commandieten mogelijk de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting toepassen. Worden zij onterecht geconfronteerd met overdrachtsbelasting, dan bestaat het risico op dubbele belasting of een gemiste teruggave.
Heb je vragen over overdrachtsbelasting, btw bij vastgoed of het in wezen nieuwbouw-criterium? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
“`
