Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-08-06
Koop je een nieuwbouwappartement, dan verwacht je dat het daar prettig wonen is. Maar wat als het binnenklimaatzo heet oploopt dat je er nauwelijks kunt leven? De Rechtbank Amsterdam deed op 29 juli 2026 uitspraak in een zaak waarbij kopers van nieuwbouwappartementen stelden dat hun woningen onleefbaar warm worden, en de vraag was: wie is daarvoor verantwoordelijk?
De uitspraak is Rechtspraak te raadplegen onder ECLI:NL:RBAMS:2026:7766.
Wat houdt dit in?
Een onleefbaar binnenklimaat door opwarming houdt in dat een woning door overmatige hitte structureel ongeschikt wordt voor normaal bewoning, wat kopers kunnen aanvoeren als tekortkoming van de verkoper of aannemer.
In deze zaak kochten meerdere kopers nieuwbouwappartementen en kwamen ze er al snel achter dat de woningen extreem heet worden. Zij stelden dat de verkoper en de aannemer tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst. De kern van hun argument: de appartementen zijn door de warmteopbouw simpelweg niet goed bewoonbaar.
De verkoper en aannemer verweerden zich met een duidelijk standpunt: de appartementen voldoen aan alles wat contractueel is afgesproken. Buitenzonwering was niet voorzien in het ontwerp, en de kopers wisten dat vóórdat ze tekenden. Als bewoners zelf last hebben van warmte, moeten ze zelf maatregelen nemen, aldus gedaagden.
De rechtbank heeft in deze zaak geoordeeld. Hoewel de volledige tekst van het vonnis voor nadere analyse beschikbaar is, draait de juridische kern om de vraag of een woning die contractueel “conform bestek” is opgeleverd toch een verborgen gebrek of tekortkoming kan opleveren als het leefklimaat in de praktijk ongeschikt blijkt. Dat is een vraag die steeds vaker opkomt, nu nieuwbouw door grote glasoppervlakken en klimaatverandering vaker kampt met oververhitting.
Wat betekent dit voor jou?
Als koper van een nieuwbouwappartement is dit vonnis relevant omdat het aantoont dat de discussie over binnenklimaatproblemen bij de rechter wél wordt gevoerd. Dat je wist dat er geen buitenzonwering zou komen, betekent niet automatisch dat je elke klacht over warmte kwijtscheldt. De vraag blijft of de woning voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en of de woning geschikt is voor normaal gebruik.
Heb jij een nieuwbouwwoning gekocht en loop je aan tegen extreme hitte binnenshuis? Dan is het belangrijk om te kijken wat er precies in je koopovereenkomst en bestek staat over thermisch comfort, ventilatie en zonwering. Wat mondeling is beloofd of wat je redelijkerwijs mocht verwachten, speelt ook een rol.
Voor projectontwikkelaars en aannemers is de boodschap helder: transparantie vóóraf is cruciaal. Als kopers bewust afstand doen van bepaalde voorzieningen, moet dat goed gedocumenteerd zijn. Anders loop je het risico dat een rechter later oordeelt dat kopers dat risico niet werkelijk hebben aanvaard.
Huurders in nieuwbouwcomplexen kunnen in een vergelijkbare positie zitten. Als de verhuurder een woning aanbiedt die wegens hitte structureel ongeschikt is voor bewoning, kan dat grond zijn voor huurprijsvermindering of herstel op basis van gebrekenrecht.
Wat kun je doen?
Als je te maken hebt met een onleefbaar binnenklimaat in een nieuwbouwwoning, begin dan met documenteren. Maak temperatuurmetingen, houd een logboek bij en leg klachten schriftelijk voor aan de verkoper of aannemer. Hoe beter je dossier, hoe sterker je positie bij een eventuele procedure.
Dien je klacht tijdig in. In de meeste koopovereenkomsten voor nieuwbouw geldt een klachttermijn. Sla je die over, dan kan dat je aanspraken beperken. Stuur dus een aangetekende brief of e-mail zodra je de problemen constateert.
Laat beoordelen of jouw situatie juridisch kansrijk is. De uitkomst hangt af van de exacte contractstekst, wat bij oplevering is besproken en wat je als koper redelijkerwijs mocht verwachten. Dat is maatwerk en niet iets wat je zomaar zelf kunt beoordelen op basis van een uitspraak in een andere zaak.
Wil je weten wat jouw rechten zijn als koper of huurder van een nieuwbouwwoning? Kijk dan op de woningpagina van Recht Zeker Advies voor meer informatie en begeleiding op maat.
Veelgestelde vragen
Kan ik de aannemer aansprakelijk stellen als mijn nieuwbouwappartement te heet wordt?
Ja, dat is mogelijk, maar het hangt af van wat er in de koopovereenkomst en het bestek staat en of de woning voldoet aan de eisen van normaal gebruik. Als jij wist dat er geen zonwering zou komen en dat uitdrukkelijk is overeengekomen, staat je positie minder sterk. Was dat niet duidelijk of werd warmtebeheersing impliciet beloofd, dan kun je een beroep doen op non-conformiteit of gebrekenrecht.
Wat is non-conformiteit bij een nieuwbouwwoning?
Non-conformiteit bij een nieuwbouwwoning houdt in dat de woning niet voldoet aan wat een koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, ook als de woning technisch “conform bestek” is opgeleverd. Als de woning door hitte structureel niet normaal bewoonbaar is, kan dat grond zijn voor een beroep op non-conformiteit, zelfs zonder dat er sprake is van een bouwkundige fout in de klassieke zin.
Moet ik zelf maatregelen nemen als mijn woning te warm wordt, of is dat de verantwoordelijkheid van de verkoper?
Dat hangt af van de afspraken en de omstandigheden. Als de verkoper heeft gesteld dat jij zelf maatregelen moet nemen en je dat hebt geaccepteerd, ligt de verantwoordelijkheid bij jou. Maar als de warmteproblemen zodanig ernstig zijn dat de woning niet normaal bewoonbaar is, en dat niet voorzienbaar was op basis van de contractinformatie, dan kan de verkoper of aannemer alsnog aansprakelijk zijn.
Heb je vragen over een onleefbaar binnenklimaat in jouw nieuwbouwwoning of een ander geschil met een verkoper of aannemer? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
