Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-07-14
Koop je een woning en blijkt achteraf dat er verbouwingen zijn gedaan die niet voldoen aan de bouwvergunning of de destijds geldende veiligheidseisen? Dan kan er sprake zijn van non-conformiteit — en dat is precies waar Rechtbank Oost-Brabant zich op 10 juni 2026 over boog. De rechtbank heeft in deze zaak besloten een deskundige in te schakelen om te beoordelen of de woning daadwerkelijk onveilig is. Een uitspraak die relevant is voor iedereen die een woning heeft gekocht met verborgen gebreken.
Bekijk de volledige uitspraak op Rechtspraak.
Wat houdt dit in?
Non-conformiteit van een woning houdt in dat een gekochte woning niet de eigenschappen heeft die een koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. In dit geval stelden de eisers dat de verbouwingen aan de woning niet waren uitgevoerd conform de afgegeven bouwvergunning en de regels die op dat moment golden. Het gevolg: een onveilige woning.
De verkopende partij betwistte dit volledig. Er was dus een inhoudelijk geschil over de feiten — zijn de verbouwingen nu wel of niet in strijd met de vergunning uitgevoerd, en is de woning daadwerkelijk onveilig?
De rechtbank heeft in deze fase nog geen eindoordeel geveld. In plaats daarvan heeft de rechter besloten dat er een onafhankelijke deskundige moet worden ingeschakeld. Die deskundige gaat onderzoeken of de verbouwing inderdaad afwijkt van de bouwvergunning en of dit veiligheidsrisico’s oplevert. Dit is een gebruikelijke tussenstap bij technisch complexe bouwgeschillen.
Wat betekent dit voor jou?
Als woningkoper ben je gebonden aan wat er in de koopovereenkomst staat, maar je mag ook verwachten dat de woning voldoet aan de geldende bouw- en veiligheidsregels. Als dat niet zo is, heb je mogelijk recht op schadevergoeding, prijsvermindering of in uitzonderlijke gevallen zelfs ontbinding van de koopovereenkomst.
Belangrijk is wel dat je dit niet zomaar kunt claimen op basis van een vermoeden. Je moet kunnen aantonen dat er sprake is van een gebrek, dat dit gebrek niet kenbaar was bij de aankoop en dat de woning daardoor niet voldoet aan wat je redelijkerwijs mocht verwachten. In de praktijk betekent dit dat je bijna altijd een bouwkundige of technische expert nodig hebt om je claim te onderbouwen.
Als verkoper of aannemer is dit een signaal om serieus te nemen. Verbouwingen die zonder of in afwijking van een bouwvergunning zijn uitgevoerd, kunnen jaren later nog tot aansprakelijkheid leiden. Transparantie bij verkoop is dus niet alleen eerlijk, maar ook juridisch verstandig.
Als VvE-lid of appartementseigenaar geldt hetzelfde principe. Als gemeenschappelijke gedeelten zijn verbouwd zonder de vereiste vergunningen, kan dat voor de hele VvE een probleem worden. Zorg dat je weet wat er in het verleden aan het gebouw is gedaan.
Wat kun je doen?
Als je vermoedt dat jouw woning non-conform is of dat er verbouwingen zijn gedaan die niet stroken met de bouwvergunning, zijn dit je eerste stappen.
Laat een bouwkundige keuring uitvoeren door een onafhankelijke expert. Die keuring legt eventuele gebreken vast en geeft je een feitelijke basis om een juridische procedure te starten of een buitengerechtelijk traject op te zetten. Zonder technisch bewijs sta je zwak.
Verzamel daarna alle relevante documentatie: de koopovereenkomst, de bouwvergunning, eerder uitgevoerde keuringen, correspondentie met de verkoper en eventuele garantiebewijzen. Hoe meer je hebt, hoe sterker je positie.
Schakel daarna juridische hulp in. Non-conformiteitszaken zijn inhoudelijk complex en de bewijslast ligt grotendeels bij jou als koper. Een juridisch adviseur kan beoordelen of je een kansrijke claim hebt, welke route het meest verstandig is en hoe je de schade kunt berekenen en onderbouwen.
Bekijk hier wat Recht Zeker Advies voor je kan doen bij woninggeschillen: recht-zeker.nl/wonen/.
Veelgestelde vragen
Wat is non-conformiteit bij de koop van een woning?
Non-conformiteit bij de koop van een woning betekent dat de woning niet voldoet aan de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Dit kan gaan om verborgen gebreken, maar ook om verbouwingen die zijn uitgevoerd zonder geldige bouwvergunning of in strijd met de destijds geldende bouwregelgeving. De koper kan de verkoper in dat geval aansprakelijk stellen voor de schade.
Kan ik de verkoper aansprakelijk stellen als de woning niet conform de bouwvergunning is verbouwd?
Ja, dat is mogelijk als je kunt aantonen dat de woning op het moment van levering niet voldeed aan wat je redelijkerwijs mocht verwachten, en dat dit gebrek niet kenbaar was bij de aankoop. Verbouwingen die afwijken van de bouwvergunning of de geldende bouwregelgeving kunnen leiden tot non-conformiteit, zeker als dit veiligheidsrisico’s oplevert. Je hebt in de meeste gevallen een bouwkundig rapport nodig om dit te onderbouwen.
Wat doet een deskundige in een non-conformiteitszaak over een woning?
Een door de rechtbank benoemde deskundige onderzoekt onafhankelijk of de woning daadwerkelijk gebreken vertoont die afwijken van de bouwvergunning of de geldende regels. De deskundige brengt rapport uit aan de rechtbank, die dit meeneemt in haar uiteindelijke oordeel. Dit soort deskundigenonderzoek wordt door rechters ingeschakeld als de feiten technisch complex zijn en niet zonder specialistische kennis beoordeeld kunnen worden.
Heb je vragen over non-conformiteit van een woning of een conflict met de verkoper over verborgen gebreken? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
