Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-07-07
“`html
Een verhuurder die een boetebeding opneemt in een huurovereenkomst, kan die boete niet zomaar innen bij de kantonrechter. De Rechtbank Amsterdam wees op 25 juni 2026 de gevorderde boete af wegens een oneerlijk boetebeding in een huurovereenkomst, maar wees de huurachterstand en ontbinding met ontruiming wél toe. Een belangwekkende uitspraak voor zowel verhuurders als huurders. De bron is te raadplegen via Rechtspraak.
Wat houdt dit in?
Een oneerlijk boetebeding in een huurovereenkomst houdt in dat een contractuele boeteclausule door zijn hoogte, onduidelijkheid of onevenredige werking in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG), waardoor de rechter die bepaling buiten toepassing moet laten.
In deze zaak ging het om een verhuurder die via de kantonrechter niet alleen huurachterstand opeiste, maar ook een contractuele boete. De rechter heeft die boete zelfstandig getoetst, zonder dat de huurder daar uitdrukkelijk een beroep op had gedaan. Dat heet ambtshalve toetsing: de rechter kijkt uit eigen beweging of een beding oneerlijk is tegenover een consument.
Het boetebeding voldeed niet aan de eisen van consumentenbescherming. De rechter oordeelde dat het beding een aanzienlijk onevenwicht creëert ten nadele van de huurder als consument, en heeft het beding daarom vernietigd. De boete werd niet toegewezen.
De huurachterstand zelf was geen punt van discussie. Die werd volledig toegewezen, samen met de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De verhuurder had zijn eis tijdens de procedure uitgebreid met deze punten, de zogeheten vermeerderde eis, en de rechter vond die toewijsbaar.
Wat betekent dit voor jou?
Als huurder is dit goed nieuws. Je hoeft niet zelf juridisch onderlegd te zijn om beschermd te worden tegen een oneerlijk boetebeding. De rechter doet dat voor jou. Heb je een procedure aan je broek waarbij je verhuurder ook een boete vordert, dan is het verstandig om dat beding goed te laten bekijken voordat je akkoord gaat met een schikking.
Als verhuurder is dit een duidelijk signaal dat je boetebedingen niet zomaar kunt opnemen in een standaardhuurcontract. Een rechter toetst dit ambtshalve, dus ook als je huurder er zelf niets over zegt. Gebruik je een modelcontract van een derde partij, dan weet je niet zeker of de boeteclausule daarin de consumentenrechttoets doorstaat.
Verhuurders die een procedure starten om huurachterstand, ontbinding en ontruiming te vorderen, kunnen die vorderingen wel gewoon indienen. Maar de boete bovenop de huurachterstand is dus een risico als het beding niet goed is geformuleerd. Je misloopt dan een deel van je vordering terwijl je al in een procedure zit.
Voor woningkopers of mensen die een huurwoning overnemen is het ook relevant om te weten dat huurovereenkomsten standaardclausules kunnen bevatten die juridisch niet houdbaar zijn. Zeker bij commerciële verhuurders of bemiddelaars die eigen contracten gebruiken, is kritisch meelezen de moeite waard.
Wat kun je doen?
Ben je huurder en heb je een aanmaning of dagvaarding ontvangen waarbij ook een boete wordt gevorderd, laat dat beding dan controleren door een juridisch adviseur. Een ambtshalve toets door de rechter is pas garantie als je al in een procedure zit. Vóór die tijd ben je zelf verantwoordelijk voor je verweer.
Ben je verhuurder en gebruik je een huurcontract met een boeteclausule, laat dat contract dan screenen. Zeker als je met particuliere huurders werkt, vallen zij onder consumentenbescherming. Een boetebeding moet proportioneel zijn, duidelijk omschreven en in begrijpelijke taal zijn opgesteld. Vage of automatisch hoge boetes overleven de rechterlijke toets niet.
Overweeg je een procedure te starten of ben je juist gedagvaard, dan is het slim om te weten welke vorderingen wel en niet haalbaar zijn voordat je tijd en geld in een procedure steekt. Meer informatie over huurrecht en woninggeschillen vind je op recht-zeker.nl/wonen/.
Veelgestelde vragen
Mag een verhuurder een boete opnemen in een huurcontract?
Ja, dat mag, maar een boetebeding in een huurovereenkomst met een consument moet voldoen aan de eisen van het Europese consumentenrecht. Als de boete onevenredig hoog is, te vaag omschreven is of een aanzienlijk onevenwicht creëert ten nadele van de huurder, kan de rechter het beding ambtshalve vernietigen. De verhuurder krijgt die boete dan niet toegewezen, ook niet als de huurder er zelf geen beroep op heeft gedaan.
Wat is ambtshalve toetsing van een oneerlijk beding?
Ambtshalve toetsing houdt in dat de rechter uit eigen beweging beoordeelt of een contractbeding oneerlijk is tegenover een consument, zonder dat die consument daar expliciet om vraagt. Dit is verplicht op grond van Europese consumentenbeschermingsregels. Bij huurovereenkomsten betekent dit dat een kantonrechter een boetebeding kan vernietigen als het niet door de beugel kan, ook als de huurder zelf geen verweer voert.
Kan een verhuurder tegelijk huurachterstand, ontbinding én ontruiming vorderen?
Ja. Een verhuurder kan in één procedure de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen. Dit mag ook via een vermeerderde eis als de verhuurder die vorderingen tussentijds uitbreidt. De Rechtbank Amsterdam wees deze vorderingen in de uitspraak van 25 juni 2026 toe, ook nadat de boetevordering was afgewezen.
Heb je vragen over een boetebeding in jouw huurcontract of loop je aan tegen een huurgeschil? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
“`
