Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-09-17
Je hebt je huurwoning netjes achtergelaten, maar je verhuurder weigert de volledige borg terug te betalen. Hij beweert een tegenvordering te hebben en wil die verrekenen met jouw borgsom. De Rechtbank Den Haag maakte op 3 september 2026 korte metten met dit soort redenering — en dat is goed nieuws voor huurders.
De uitspraak (Rechtspraak, ECLI:NL:RBDHA:2026:25633) draait om een verhuurder die een deel van de borg wilde inhouden op basis van een gestelde tegenvordering. De kantonrechter gaf de huurder gelijk: de borg moet volledig terug.
Wat houdt dit in?
Verrekening van de borg houdt in dat een verhuurder de betaalde borgsom geheel of gedeeltelijk niet terugbetaalt, maar gebruikt om een eigen vordering op de huurder mee te verrekenen. Dat klinkt logisch, maar het is lang niet altijd toegestaan.
In deze zaak had de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een borgsom betaald. Na het eindigen van de huur weigerde de verhuurder om de volledige borg terug te storten. Hij beriep zich op een tegenvordering, en wilde die bedragen met elkaar verrekenen.
De kantonrechter van Rechtbank Den Haag heeft dit standpunt verworpen. De verhuurder had onvoldoende onderbouwd dat zijn tegenvordering rechtmatig en opeisbaar was. Zonder die onderbouwing kun je als verhuurder de borg niet gewoon inhouden. Het gevolg: de huurder krijgt zijn borg volledig terug.
Dit past binnen een vaste lijn in de rechtspraak: een borgsom is geen vrijbriefje voor verhuurders. Ze mogen die alleen verrekenen als de vordering vaststaat — niet als die nog betwist of onvoldoende aangetoond is.
Wat betekent dit voor jou?
Als huurder is dit een bevestiging van iets wat velen al aanvoelden maar niet wisten hoe te onderbouwen: jij hebt recht op terugbetaling van je borg, tenzij de verhuurder zijn tegenvordering hard kan maken. Een vage bewering over schade of achterstallige kosten is daarvoor onvoldoende.
Heb je de woning opgeleverd en ben je het niet eens met inhoudingen op je borg? Dan is “wachten en hopen” niet de juiste strategie. Je kunt actie ondernemen, en de rechtspraak staat in 2026 steeds vaker aan de kant van de huurder bij dit soort geschillen.
Als verhuurder is de boodschap juist omgekeerd. Wil je (een deel van) de borg inhouden, dan moet je die vordering kunnen bewijzen. Denk aan een gedateerd en ondertekend inspectierapport, facturen van reparaties of een schriftelijke bevestiging van openstaande betalingen. Zonder bewijs sta je zwak voor de rechter.
Ben je VvE-lid of beheer je meerdere huurwoningen? Let dan goed op hoe borgbepalingen in huurcontracten zijn opgesteld. Een slecht geformuleerde clausule beschermt je niet als het op een rechtszaak aankomt.
Wat kun je doen?
Als huurder is de eerste stap: stuur een schriftelijke aanmaning aan je verhuurder. Geef een duidelijke betalingstermijn (doorgaans veertien dagen) en maak duidelijk dat je juridische stappen zet als er niet betaald wordt. Houd alles schriftelijk bij.
Reageer de verhuurder niet of onvoldoende? Dan kun je naar de kantonrechter stappen. Vorderingen tot een bepaald bedrag worden behandeld via een vereenvoudigde procedure, waarbij je ook zonder advocaat kunt procederen. Toch is het slim om vooraf goed advies in te winnen, zodat je de zaak sterk opbouwt.
Als verhuurder kun je schade voorkomen door bij elke oplevering een gedetailleerd rapport op te stellen, dat door beide partijen wordt ondertekend. Documenteer alles: foto’s, facturen, correspondentie. Alleen dan kun je een inhouding op de borg rechtvaardigen als het misgaat.
Wil je weten waar je juridisch staat bij een borggeschil of huurconflict? Op de pagina Wonen bij Recht Zeker Advies vind je meer informatie over huurrecht en wat wij voor je kunnen betekenen.
Veelgestelde vragen
Mag een verhuurder de borg inhouden als hij schade claimt?
Een verhuurder mag de borg alleen inhouden als hij de schade of tegenvordering aantoonbaar kan onderbouwen met bewijs, zoals een inspectierapport, foto’s of facturen. Een niet-onderbouwde claim geeft geen recht op inhouding. Doet de verhuurder dat toch, dan kan de huurder via de kantonrechter terugbetaling afdwingen.
Hoe lang heeft een verhuurder de tijd om de borg terug te betalen?
Er is geen wettelijke vaste termijn, maar in de huurpraktijk wordt doorgaans een termijn van twee tot vier weken na het einde van de huurovereenkomst als redelijk beschouwd. Betaalt de verhuurder niet binnen een redelijke termijn, dan kan de huurder een ingebrekestelling sturen en daarna juridische stappen zetten.
Kan ik als huurder zelf naar de rechter voor terugbetaling van mijn borg?
Ja, je kunt als huurder een vordering indienen bij de kantonrechter zonder dat je daarvoor een advocaat nodig hebt. Dit geldt voor vorderingen tot 25.000 euro. De kantonrechter beoordeelt of de verhuurder de borg terecht heeft ingehouden en kan terugbetaling opleggen, inclusief eventuele wettelijke rente.
Heb je vragen over een borggeschil of huurrechtelijk conflict? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
