Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-09-22
Een VvE aansprakelijk stellen voor schade aan je appartement of woning klinkt logisch — maar het Gerechtshof Den Haag heeft op 15 september 2026 geoordeeld dat dit juridisch een stuk lastiger is dan veel mensen denken. In Rechtspraak is vastgelegd dat alle vorderingen tegen de VvE werden afgewezen, bij gebrek aan een deugdelijke juridische grondslag. Als VvE-lid of appartementseigenaar is dit een uitspraak waar je rekening mee moet houden.
Wat houdt dit in?
Aansprakelijkheid van een VvE houdt in dat de Vereniging van Eigenaars verantwoordelijk wordt gehouden voor schade die is ontstaan door een gebrek aan het beheerde gebouw of gemeenschappelijke delen. Maar het Gerechtshof Den Haag maakt in deze zaak duidelijk dat die aansprakelijkheid niet zomaar geldt.
De kern van de uitspraak draait om drie afgewezen grondslagen. Ten eerste beroept de eisende partij zich op artikel 6:174 BW, de risicoaansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen. Het hof oordeelt echter dat de VvE geen bezitter is van de opstal. Dat zijn de individuele appartementseigenaars gezamenlijk. De VvE beheert het gebouw namens die eigenaars, maar is juridisch gezien niet de eigenaar of bezitter. Daarmee valt de grondslag voor opstalaansprakelijkheid weg.
Ten tweede wordt artikel 5:113 lid 4 BW aangehaald, dat hoofdelijke aansprakelijkheid van de gezamenlijke eigenaars mogelijk maakt. Maar ook dat gaat niet op, omdat de aansprakelijkheid van die eigenaars zelf eerst vastgesteld moet worden. Dat is in deze zaak niet gelukt. Zonder aansprakelijkheid bij de eigenaars, geen hoofdelijke aansprakelijkheid, en dus geen claim op de VvE.
Ten derde worden zaakwaarneming en ongerechtvaardigde verrijking als grondslagen geprobeerd. Ook die legt het hof naast zich neer. Er is geen sprake van een situatie waarbij de VvE bewust de zaak van een ander heeft behartigd zonder opdracht, en van verrijking ten koste van de eisende partij is evenmin gebleken.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je appartementseigenaar en heb je schade geleden door een gebrek aan het gebouw? Dan is deze uitspraak een belangrijk signaal. Je kunt niet automatisch de VvE aanspreken, zelfs niet als het gaat om gebreken aan gemeenschappelijke delen waarvoor de VvE het beheer voert.
De juridische weg loopt in principe via de gezamenlijke eigenaars, niet via de VvE als zelfstandige entiteit. Dat klinkt omslachtig, en dat is het ook. In de praktijk betekent het dat je goed moet uitzoeken wie juridisch verantwoordelijk is voor het gebrek, en op welke grondslag je dat kunt onderbouwen.
Ben je VvE-bestuurder of -lid? Dan biedt deze uitspraak ook voor jou duidelijkheid. De VvE is geen risicodrager in de zin van artikel 6:174 BW. Dat neemt niet weg dat de individuele eigenaars wél aansprakelijk kunnen zijn — de VvE ontspringt dus niet zonder meer de dans bij iedere schadeclaim.
Heb je als huurder of bewoner schade door een bouwkundig gebrek in een appartementencomplex? Dan is de vraag wie jouw verhuurder is en of die eigenaar deel uitmaakt van de VvE. De aansprakelijkheidsketen is complex, en een verkeerde aanpak betekent dat je claim strandt nog voordat de inhoud beoordeeld wordt.
Wat kun je doen?
Laat je niet verrassen door de juridische complexiteit rondom VvE-aansprakelijkheid. De eerste stap is altijd uitzoeken wie de juridische bezitter of eigenaar is van het onderdeel dat het gebrek veroorzaakt. Is het een gemeenschappelijk deel, een privégedeelte, of zit het op de grens?
Daarna moet je bepalen op welke grondslag je een vordering kunt baseren. Opstalaansprakelijkheid, wanprestatie, onrechtmatige daad — iedere grondslag heeft zijn eigen vereisten, en de keuze bepaalt wie je aanspreekt en hoe je dat doet.
Documenteer schade altijd zo snel mogelijk met foto’s, expertiserapporten en schriftelijke meldingen. Hoe beter je dossier, hoe sterker je positie als de zaak voor de rechter komt.
Op recht-zeker.nl/wonen/ vind je meer informatie over juridische kwesties rondom wonen, VvE’s en aansprakelijkheid. Wacht niet te lang met advies inwinnen — verjaringstermijnen en formele vereisten kunnen je claim anders alsnog ondergraven.
Veelgestelde vragen
Kan ik een VvE aansprakelijk stellen voor schade door een gebrek aan het gebouw?
Een VvE aansprakelijk stellen op basis van opstalaansprakelijkheid (artikel 6:174 BW) is in de meeste gevallen niet mogelijk, omdat de VvE juridisch gezien geen bezitter is van het gebouw. De aansprakelijkheid ligt bij de individuele appartementseigenaars gezamenlijk. Je zult dus de eigenaars moeten aanspreken, niet de VvE als zelfstandige entiteit.
Wat is het verschil tussen de VvE en de appartementseigenaars bij een schadeclaim?
De VvE beheert het gebouw namens de gezamenlijke eigenaars, maar is zelf geen eigenaar of bezitter van de opstal. Bij een schadeclaim op grond van een gebrek aan het gebouw zijn de individuele appartementseigenaars de aansprakelijke partij, niet de VvE. Hoofdelijke aansprakelijkheid van de VvE op grond van artikel 5:113 lid 4 BW is alleen mogelijk als de aansprakelijkheid van die eigenaars zelf al vaststaat.
Wat moet ik doen als de VvE mijn schadeclaim afwijst?
Als de VvE jouw schadeclaim afwijst, is de volgende stap uitzoeken of je de gezamenlijke eigenaars rechtstreeks kunt aanspreken. Laat een jurist beoordelen op welke juridische grondslag jouw vordering het sterkst staat, en zorg dat je schade goed gedocumenteerd is. Wacht niet te lang, want verjaringstermijnen kunnen een geldige claim alsnog blokkeren.
Heb je vragen over VvE-aansprakelijkheid of een schadeclaim rondom wonen? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
