Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-07-31
De Rechtbank Den Haag heeft op 24 juli 2026 in een kort geding bepaald dat een VvE verplicht is om structurele herstelwerkzaamheden uit te voeren aan lekkageoorzaken, op straffe van een dwangsom. Dit is een belangrijke uitspraak voor iedereen die te maken heeft met een VvE die verzuimt lekkages daadwerkelijk aan te pakken. De volledige uitspraak vind je via Rechtspraak.
Wat houdt dit in?
De verantwoordelijkheid van de VvE voor lekkages houdt in dat de VvE als beheerder van de gemeenschappelijke delen verplicht is om niet alleen symptomen te bestrijden, maar de onderliggende oorzaken van lekkage structureel te verhelpen.
In deze zaak had een appartementseigenaar al langere tijd last van lekkage, vermoedelijk afkomstig vanuit gemeenschappelijke delen van het gebouw. De VvE had wel pogingen ondernomen om de lekkage te dichten, maar zonder structureel resultaat. De bewoner stapte naar de rechter en eiste in kort geding dat de VvE gedwongen zou worden de werkelijke oorzaak aan te pakken.
De rechter gaf de appartementseigenaar gelijk. De VvE kreeg een concrete termijn opgelegd waarbinnen de herstelwerkzaamheden uitgevoerd moesten zijn. Deed de VvE dat niet, dan verbeurt ze een dwangsom per dag of per overtreding. Bovendien moest de VvE de buitengerechtelijke kosten van de eisende partij vergoeden — de kosten die gemaakt zijn vóórdat de zaak bij de rechter belandde, zoals juridisch advies.
Wat deze uitspraak bijzonder maakt, is de nadruk op een structurele oplossing. Het is niet voldoende dat de VvE af en toe een noodmaatregel neemt of de lekkage tijdelijk afdicht. De rechter verwacht een aanpak die de oorzaak daadwerkelijk wegneemt.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je appartementseigenaar of huurder en heb je al tijden last van lekkage die vanuit gemeenschappelijke delen komt? Dan maakt deze uitspraak duidelijk dat je als VvE-lid of bewoner serieuze juridische middelen hebt om herstel af te dwingen. Je hoeft geen jaren te wachten terwijl de VvE met half werk aankomt.
Woon je in een appartementencomplex en betaal je maandelijks servicekosten aan de VvE? Die bijdragen zijn er juist voor om het gebouw in goede staat te houden. Als de VvE dat nalaat bij structurele lekkages, kun je via de rechter een termijn en een dwangsom afdwingen. Dit jaar heeft de rechtbank weer bevestigd dat rechters hier niet licht over denken.
Ben je VvE-bestuurder of -beheerder? Dan is dit een duidelijk signaal. Volsta niet met tijdelijke oplossingen als de oorzaak van lekkage niet is weggenomen. Doe je dat wel, dan loop je het risico op een kort geding, een dwangsom én een veroordeling in de buitengerechtelijke kosten van de andere partij. Dat kan flink oplopen.
Voor huurders geldt een vergelijkbare redenering. Als de verhuurder onderdeel is van of samenwerkt met een VvE, en die VvE laat structurele gebreken voortbestaan, dan kan ook de huurder juridische stappen zetten. De lekkage moet aangepakt worden, punt.
Wat kun je doen?
Heb je al een tijdje last van lekkage en heeft de VvE het probleem niet structureel opgelost? Begin dan met een schriftelijke ingebrekestelling. Stel de VvE schriftelijk aansprakelijk, geef een redelijke termijn en maak duidelijk dat je juridische stappen onderneemt als er niets gebeurt. Bewaar alle correspondentie.
Leg de schade goed vast. Maak foto’s en video’s, houd een logboek bij van meldingen en reacties van de VvE, en laat eventueel een rapport opmaken door een bouwkundige. Dit is je bewijsmateriaal als je naar de rechter moet.
Overweeg je een kort geding of wil je weten of jouw situatie sterk genoeg is om de VvE aansprakelijk te stellen? Dan is het slim om dit voor te leggen aan een jurist die thuis is in het appartementen- en VvE-recht. Een kort geding is een snelle procedure, maar het is wel zaak dat je zaak goed onderbouwd is.
Op recht-zeker.nl/wonen/ vind je meer informatie over geschillen met VvE’s, verhuurders en andere woonrechtelijke kwesties.
Veelgestelde vragen
Kan ik de VvE dwingen om lekkage te repareren?
Ja, als de lekkage afkomstig is vanuit gemeenschappelijke delen is de VvE verantwoordelijk voor herstel. Als de VvE niet of onvoldoende optreedt, kun je via een kort geding een termijn en een dwangsom afdwingen. De rechter kan de VvE verplichten de lekkageoorzaak structureel te verhelpen, niet alleen tijdelijk te dichten.
Wat is een dwangsom bij een VvE-geschil over lekkage?
Een dwangsom is een geldboete die de VvE moet betalen voor elke dag of elke overtreding dat zij niet voldoet aan de rechterlijke uitspraak. Bij lekkagegeschillen legt de rechter een dwangsom op om de VvE te prikkelen de herstelwerkzaamheden daadwerkelijk uit te voeren. De hoogte varieert per zaak, maar kan snel oplopen als er niets gebeurt.
Wie betaalt de juridische kosten als ik de VvE aansprakelijk stel voor lekkage?
Als je de VvE aansprakelijk stelt en de rechter wijst je vordering toe, kan de VvE worden veroordeeld tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Dit zijn de kosten die je hebt gemaakt vóórdat de zaak voor de rechter kwam, zoals juridisch advies. De rechtbank Den Haag wees in juli 2026 ook de buitengerechtelijke kosten toe aan de eisende appartementseigenaar.
Heb je vragen over een lekkagegeschil met je VvE of wil je weten hoe je de VvE aansprakelijk kunt stellen? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
