Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-07-15
Een appartementseigenaar die zonder toestemming zaken plaatst in gemeenschappelijke ruimtes, kan door de VvE worden gedwongen die te verwijderen. Dat bleek opnieuw uit een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 24 juni 2026, waarbij een VvE haar vordering grotendeels won. De zaak draaide om een pool house en aanpassingen aan de splitsingsakte die de eigenaar eigenhandig probeerde door te voeren.
Lees de volledige uitspraak op Rechtspraak.
Wat houdt dit in?
Onrechtmatig gebruik van gemeenschappelijke ruimtes door een appartementseigenaar houdt in dat de eigenaar zonder toestemming van de VvE zaken plaatst of aanbrengt in ruimtes die aan alle eigenaren gezamenlijk toebehoren, wat de VvE het recht geeft om verwijdering te vorderen.
In deze zaak had een appartementseigenaar in Amsterdam zaken aangebracht in en aan gemeenschappelijke ruimtes, onder meer in verband met een pool house. Daarnaast probeerde de eigenaar de splitsingsakte aan te passen, vermoedelijk om zijn gebruik van die ruimtes achteraf te legaliseren. De VvE was het hier niet mee eens en stapte naar de rechter.
De rechter wees de vordering van de VvE grotendeels toe. De appartementseigenaar moest de zaken verwijderen en kreeg daarvoor een dwangsom opgelegd. Alleen voor de onderdelen waarvoor de eigenaar wél toestemming had gekregen, werd de vordering afgewezen. Dat is een logische lijn: toestemming van de VvE is bepalend voor wat mag en wat niet.
De splitsingsakte vormt de juridische grondslag van elk appartementencomplex. Daarin staat precies wat privé is en wat gemeenschappelijk. Wil je iets veranderen aan die verdeling, dan heb je een besluit van de vergadering van eigenaars nodig, doorgaans met een gekwalificeerde meerderheid. Dat zomaar proberen te omzeilen via een aanpassing van de akte werkt dus niet.
Wat betekent dit voor jou?
Ben jij appartementseigenaar en heb je verbouwingen of aanpassingen gedaan aan gemeenschappelijke ruimtes, dan is dit vonnis een duidelijk signaal. Zonder voorafgaande toestemming van de VvE loop je het risico dat je alles op eigen kosten moet terugdraaien, inclusief een dwangsom als je niet snel genoeg handelt.
Zit jij in het bestuur van een VvE en heb je te maken met een eigenaar die zijn eigen gang gaat? Dan laat deze uitspraak zien dat je als VvE juridisch sterk staat als je de spelregels in de splitsingsakte en het modelreglement goed hebt gevolgd. Een kort geding is in zo’n situatie een effectief middel om snel resultaat te boeken.
Voor VvE-leden in het algemeen is het goed om te weten dat de vergadering van eigenaars het hoogste orgaan is. Besluiten over gemeenschappelijke ruimtes horen daar genomen te worden, niet eenzijdig door één eigenaar. Wordt jouw complex geconfronteerd met een eigenaar die dat negeert, dan heb je als VvE de instrumenten om op te treden.
Een pool house klinkt luxe, maar als de bijbehorende constructie raakt aan gemeenschappelijke muren, daken of terrein, dan is de kans groot dat je als eigenaar echt toestemming nodig hebt. Dit geldt ook voor zonnepanelen op een gemeenschappelijk dak, airco-units aan een gemeenschappelijke gevel of bergingen die worden uitgebreid naar gedeelde ruimtes.
Wat kun je doen?
Wil je als appartementseigenaar iets aanpassen aan of in de buurt van gemeenschappelijke ruimtes? Begin dan met het lezen van de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement. Daarin staat precies welke toestemming je nodig hebt en via welk besluitvormingsproces je dat moet aanvragen.
Dien je verzoek vervolgens formeel in bij het bestuur van de VvE, zodat het op de agenda van de vergadering van eigenaars kan worden gezet. Zorg voor schriftelijke bevestiging van de toestemming voordat je ook maar één schroef draait. Mondeling akkoord is in VvE-zaken zelden voldoende bewijs.
Ben je bestuurder van een VvE en wil je handhavend optreden tegen een eigenaar die zonder toestemming handelt? Stuur dan eerst een schriftelijke sommatie met een redelijke termijn voor verwijdering. Reageert de eigenaar niet of onvoldoende, dan kun je via een kort geding snel en effectief optreden, zoals ook in deze Amsterdamse zaak is gebeurd.
Meer informatie over juridische vraagstukken rondom wonen vind je op recht-zeker.nl/wonen. Wij kunnen je helpen bij het beoordelen van de splitsingsakte, het opstellen van een sommatie of de voorbereiding van een VvE-vergadering.
Veelgestelde vragen
Mag een appartementseigenaar zomaar iets bouwen in gemeenschappelijke ruimtes?
Nee, een appartementseigenaar mag zonder toestemming van de VvE niets plaatsen, bouwen of aanbrengen in gemeenschappelijke ruimtes. De vergadering van eigenaars moet daarvoor een besluit nemen, meestal met een bepaalde meerderheid die in de splitsingsakte of het modelreglement is vastgelegd. Handelt een eigenaar toch zonder toestemming, dan kan de VvE verwijdering vorderen via de rechter.
Wat kan een VvE doen als een eigenaar zonder toestemming de splitsingsakte wil aanpassen?
Een VvE kan dit juridisch aanvechten, omdat wijziging van de splitsingsakte een notariële akte vereist en een besluit van de vergadering van eigenaars met een gekwalificeerde meerderheid. Eenzijdige aanpassing door één eigenaar heeft geen rechtsgevolg. De VvE kan via een kort geding of bodemprocedure afdwingen dat aangebrachte wijzigingen worden teruggedraaid.
Wat is een dwangsom bij een VvE-geschil en wanneer wordt die opgelegd?
Een dwangsom is een bedrag dat een partij per dag of per overtreding moet betalen als zij een rechterlijk bevel niet nakomt. In VvE-zaken legt de rechter een dwangsom op om te waarborgen dat een appartementseigenaar daadwerkelijk meewerkt aan het verwijderen van onrechtmatig geplaatste zaken. De dwangsom loopt door totdat aan het vonnis is voldaan, wat de prikkel geeft om snel te handelen.
Heb je vragen over gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, de splitsingsakte of een geschil binnen de VvE? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
