Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-09-04
Je bent lid van een VvE en de vergadering besluit om een reparatie aan jouw woning niet uit te voeren. Wat dan? De Rechtbank Noord-Holland deed op 25 augustus 2026 uitspraak in precies zo’n situatie: een appartementseigenaar vroeg de rechter om het VvE-besluit te vernietigen en een vervangende machtiging te geven om de werkzaamheden toch te laten uitvoeren, op kosten van de VvE. Een uitspraak die relevant is voor iedereen die een appartement bezit en te maken heeft met een VvE die niet in actie komt. Lees de volledige uitspraak bij Rechtspraak.
Wat houdt dit in?
Een vervangende machtiging bij de VvE houdt in dat de rechter jou toestemming geeft om bepaalde werkzaamheden zelf te laten uitvoeren, terwijl de VvE die toestemming weigerde of het besluit daartoe uitbleef.
In deze zaak waren verzoekers eigenaar van een appartementsrecht en daarmee lid van de VvE. Er waren problemen met het kozijn en het glas in de slaapkamer van hun woning. De verzoekers vroegen de VvE om onderhoud of herstel van deze onderdelen te laten uitvoeren. De VvE besloot dat niet te doen.
De appartementseigenaren stapten vervolgens naar de kantonrechter met twee verzoeken. Ten eerste: vernietig het VvE-besluit om niets te doen. Ten tweede: geef ons een vervangende machtiging zodat wij de werkzaamheden zelf kunnen laten uitvoeren, conform een offerte die zij hadden opgevraagd, op kosten van de VvE.
Dit soort procedures gaat in de kern over de vraag wie verantwoordelijk is voor welk onderdeel van het gebouw. Kozijnen en glas vallen in veel gevallen onder de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex, wat betekent dat de VvE als geheel verantwoordelijk is voor het onderhoud. Maar de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement zijn daarbij altijd bepalend.
Wat betekent dit voor jou?
Als appartementseigenaar ben je afhankelijk van de VvE voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van je woning. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk leidt het regelmatig tot frustratie: de VvE besluit iets niet te doen, terwijl jij als bewoner direct last hebt van achterstallig onderhoud of gebreken aan ramen, kozijnen of andere delen van het gebouw.
Wat deze uitspraak laat zien, is dat je als lid niet machteloos bent. De wet biedt je de mogelijkheid om een VvE-besluit aan te laten tasten door de rechter, en om zelfs een vervangende machtiging te vragen. Dat instrument is niet nieuw, maar wordt in de praktijk nog te weinig ingezet, ook omdat appartementseigenaren vaak niet weten dat het bestaat.
Voor VvE-bestuurders en -leden is dit een reminder dat besluiten om onderhoud niet uit te voeren, juridische gevolgen kunnen hebben. Een VvE die haar onderhoudsplicht structureel negeert, riskeert dat individuele leden naar de rechter stappen. Dat is kostbaar en vermijdbaar.
Voor bewoners met een actief probleem aan kozijnen, glas, dak of gevel geldt: documenteer alles. Schrijf de VvE schriftelijk aan, vraag een offerte op en leg vast welk besluit er in de vergadering is genomen. Dat bewijsmateriaal is cruciaal als je later naar de rechter wilt.
Wat kun je doen?
Stap één: controleer de splitsingsakte en het modelreglement. Daarin staat beschreven welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en dus onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen. Kozijnen en buitenglas vallen in veel modelreglementen onder de gemeenschappelijke eigendom, maar dat is niet altijd zo.
Stap twee: stel de VvE formeel en schriftelijk aansprakelijk. Gebruik een aangetekende brief of e-mail. Geef aan wat het probleem is, welke schade je lijdt of dreigt te lijden, en verzoek om herstel binnen een redelijke termijn. Dit is niet alleen beleefheid, maar juridische noodzaak: je moet aantonen dat je de VvE de kans hebt gegeven om zelf actie te ondernemen.
Stap drie: vraag een offerte op voor de benodigde werkzaamheden. Dat doe je niet voor niets: als je een vervangende machtiging aanvraagt bij de rechter, moet je concrete informatie kunnen overleggen over wat de werkzaamheden kosten en wat er precies moet gebeuren.
Stap vier: raadpleeg een jurist voordat je een procedure start. Een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit of een vervangende machtiging heeft kans van slagen, maar de aanpak moet kloppen. Welk besluit wordt aangevochten, op welke grond, en welk bewijs heb je beschikbaar? Meer informatie over je rechten als VvE-lid vind je op recht-zeker.nl/wonen/.
Veelgestelde vragen
Kan ik een VvE-besluit laten vernietigen als de VvE onderhoud weigert?
Ja, dat kan. Op grond van artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek kun je als appartementseigenaar de kantonrechter vragen om een VvE-besluit te vernietigen, als dat besluit in strijd is met de wet, de splitsingsakte of de redelijkheid en billijkheid. Weigert de VvE onderhoud uit te voeren aan gemeenschappelijke delen, dan is dat in veel gevallen een geldige grond voor vernietiging.
Wat is een vervangende machtiging bij de VvE?
Een vervangende machtiging is een rechterlijke toestemming om bepaalde werkzaamheden te laten uitvoeren, terwijl de VvE daartoe geen toestemming heeft gegeven. De rechter kan deze machtiging verlenen als de VvE ten onrechte weigert haar onderhoudsplicht na te komen. De kosten kunnen in dat geval worden verhaald op de VvE.
Wie betaalt als de rechter een vervangende machtiging geeft voor VvE-werkzaamheden?
Als de rechter een vervangende machtiging verleent en bepaalt dat de werkzaamheden op kosten van de VvE worden uitgevoerd, komen die kosten ten laste van de VvE als geheel. Dat betekent in de praktijk dat alle leden bijdragen via de VvE-bijdragen, ook degenen die aanvankelijk tegenstemden.
Heb je vragen over een VvE-geschil, een geweigerd onderhoudsbesluit of een vervangende machtiging? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
