Robin Lammers
· Fiscaal jurist & eigenaar Recht Zeker Advies
· 2026-06-11
Het Gerechtshof Amsterdam heeft in mei 2026 een belangrijke uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van woningen die nog in aanbouw zijn. De zaak draaide om de vraag hoeveel procent van een woning klaar moet zijn om meegenomen te worden in de WOZ-waardering op de toestandsdatum.
Deze uitspraak is relevant voor eigenaren van nieuwbouwwoningen en ontwikkelaars, omdat het direct invloed heeft op de hoogte van de WOZ-waarde en daarmee op de gemeentelijke belastingen die je betaalt.
Wat houdt dit in?
WOZ-waardering van woningen in aanbouw houdt in dat gemeenten de waarde moeten bepalen op basis van de staat waarin de woning zich op 1 januari bevindt, rekening houdend met het percentage van gereedheid. Het gerechtshof moest in deze zaak beoordelen hoe dit percentage precies berekend moet worden.
De kern van het geschil lag bij de vraag of de gemeente de bouwkosten correct had berekend bij het bepalen van de WOZ-waarde. Bij woningen in aanbouw kijkt de gemeente namelijk naar hoeveel procent van de totale bouwkosten al is gemaakt op de waardepeildatum van 1 januari.
Het hof oordeelde dat de gemeente moet aantonen dat zij de juiste bouwkosten heeft gehanteerd. Als een eigenaar van een nieuwbouwwoning bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde, dan moet de gemeente kunnen onderbouwen waarop zij haar berekening heeft gebaseerd.
Belangrijk is dat het niet alleen gaat om de zichtbare voortgang van de bouw. Ook de voorbereidende werkzaamheden en de kosten van bijvoorbeeld de fundering tellen mee, ook al zijn die niet zichtbaar op de toestandsdatum. Het gaat dus om de totale investering die al gedaan is, niet alleen wat je van buitenaf kunt zien.
Het hof benadrukte verder dat gemeenten transparant moeten zijn over hun berekeningsmethode. Ze kunnen niet volstaan met een grove schatting, maar moeten kunnen uitleggen hoe ze tot hun percentage zijn gekomen. Dit biedt eigenaren meer mogelijkheden om de waardering te controleren en eventueel aan te vechten.
Wat betekent dit voor jou?
Als je eigenaar bent van een nieuwbouwwoning die op 1 januari nog niet helemaal klaar was, kun je deze uitspraak gebruiken om je WOZ-waarde te controleren. De gemeente moet kunnen aantonen dat zij de juiste bouwkosten en het juiste percentage van gereedheid heeft gebruikt.
Voor ontwikkelaars en aannemers betekent dit dat ze beter moeten bijhouden welke kosten wanneer gemaakt worden. Deze documentatie kan later belangrijk zijn als eigenaren bezwaar maken tegen hun WOZ-waarde.
Woningkopers die een nieuwbouwwoning kopen, kunnen vanaf 2026 kritischer kijken naar de eerste WOZ-beschikking die ze ontvangen. Als de woning tijdens de bouw werd gekocht, kun je controleren of de gemeente de gereedheidspercentage correct heeft ingeschat.
VvE’s van nieuwbouwcomplexen kunnen ook profijt hebben van deze uitspraak. Als meerdere woningen in hetzelfde complex een te hoge WOZ-waarde hebben gekregen, kan het de moeite waard zijn om gezamenlijk bezwaar te maken.
Het is wel belangrijk om te weten dat je maar een beperkte tijd hebt om bezwaar te maken tegen je WOZ-waarde. Meestal moet dit binnen zes weken na ontvangst van de beschikking gebeuren.
Wat kun je doen?
Controleer eerst je WOZ-beschikking als je een nieuwbouwwoning hebt. Kijk of de waarde realistisch lijkt voor de staat waarin je woning zich op 1 januari bevond. Let vooral op of alle kosten die al gemaakt waren, correct zijn meegenomen.
Vraag bij twijfel informatie op bij de gemeente over hun berekeningsmethode. Sinds deze uitspraak hebben gemeenten de plicht om transparanter te zijn over hoe ze tot hun waardering komen. Je hebt recht op inzage in de gegevens die gebruikt zijn.
Verzamel documentatie over de bouwvoortgang en gemaakte kosten rond 1 januari. Foto’s, facturen en bouwtekeningen kunnen helpen om aan te tonen wat de werkelijke stand van zaken was op de toestandsdatum.
Overweeg bezwaar te maken als je denkt dat de WOZ-waarde te hoog is. Dit kan leiden tot een lagere aanslag voor de onroerendezaakbelasting en rioolheffing. Ook voor toekomstige jaren kan dit voordeel opleveren.
Voor complexere situaties kun je professionele hulp inschakelen. Vooral bij dure nieuwbouwwoningen kan de potentiële besparing op gemeentelijke belastingen aanzienlijk zijn. Meer informatie over woningrecht en WOZ-geschillen vind je hier.
Veelgestelde vragen
Hoe wordt het gereedheidspercentage van een nieuwbouwwoning berekend?
Het gereedheidspercentage wordt berekend door te kijken naar het percentage van de totale bouwkosten dat op 1 januari al is gemaakt. Dit omvat zowel zichtbare als onzichtbare werkzaamheden zoals funderingswerk. De gemeente moet kunnen aantonen welke bouwkosten zij heeft gehanteerd en hoe zij tot het percentage is gekomen.
Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van mijn nieuwbouwwoning?
Ja, je kunt binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar maken bij de gemeente. Na deze uitspraak hebben gemeenten de plicht om transparanter te zijn over hun berekeningsmethode. Je kunt informatie opvragen over de gehanteerde bouwkosten en het berekende gereedheidspercentage.
Welke kosten tellen mee bij de WOZ-waardering van een woning in aanbouw?
Alle bouwkosten die op 1 januari al zijn gemaakt tellen mee, ook als het resultaat niet zichtbaar is. Dit omvat bijvoorbeeld funderingswerk, leidingwerk in wanden en voorbereidende werkzaamheden. Het gaat niet alleen om wat je van buitenaf kunt zien, maar om de totale investering die al gedaan is.
De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam geeft eigenaren van nieuwbouwwoningen meer mogelijkheden om hun WOZ-waarde te controleren en eventueel aan te vechten. Dit kan resulteren in lagere gemeentelijke belastingen, niet alleen voor dit jaar maar ook voor de toekomst.
Heb je vragen over WOZ-waardering of wil je bezwaar maken tegen je WOZ-beschikking? Neem dan contact op met Recht Zeker Advies. Wij helpen je graag verder. Neem hier contact op voor een vrijblijvend gesprek.
